2019年，T先生获得转让了一块3000平方米的年度作物种植用地，该地已有证书，地上有一栋旧住宅，但证书上未注明。T先生翻新了该房屋用于居住。现在他想将500平方米转为住宅用地，但乡人民委员会要求他必须拆除新建房屋才能变更用途。
但实际上，该地块已多次转让，现在无法确定建房时间和建房人。T先生的情况是否属于《土地法》第139条第3款a点？
胡志明市法律大学讲师、硕士吴嘉煌表示：
实际上，不少民众在转让农业用地时，地上已有非法住宅或建筑。在办理变更土地使用目的或登记变动手续时，主管部门必须先处理地上的非法建筑。即处罚非法建设行为并采取补救措施——拆除违规建筑。
这导致了许多关于受让方法律责任的争议和纠纷。
根据2024年《土地法》，土地使用人有义务按目的使用土地（第5条第1款和第31条第1款）。
地块用途为年度作物种植时，土地使用人只能用于农业生产目的。
在农业用地上无建筑许可证建房属于不按目的使用土地的行为。
若地块已多次转让且违规建筑建于之前，现行法律已根据违规行为发生时间和主体划分责任。
根据2024年第123号关于土地领域行政违规处罚的议定第5条第5款，若行政违规发生在转让前，职能部门应处罚原主（卖方），且此人必须拆除违规建筑。
但如果违规者已不存在或无法确定地址，则强制受让方（买方）采取补救措施，即必须拆除违规建筑。
若买方未建房，仅进行无许可证的修缮，则将因无许可证修缮建筑或自身实施的其他违规行为而受到处罚。
对于转让但未登记土地变动的情况，买方将受到处罚（2024年第123号关于土地领域行政违规处罚的议定第5条第5款）。
T先生（买方）认为房屋建于很久以前（2014年或更早），但无法确定建房人，无证明建房时间的文件，也未向地方政府登记，则不足以适用上述第123号议定第5条第5款。
因为适用此款要求确定违规行为发生时间（在转让土地使用权之前或之后）和违规行为主体，以划分处罚和补救责任。
在实践中，若无法证明违规建筑在转让前已存在，则当前土地使用人通常被视为对现有违规建筑负责。
而且购地后，T先生进行了房屋修缮改造，若未按程序进行，则此修缮视为独立违规，仍可能受到处罚。
关于处罚形式，根据上述第123号议定，在农业用地上建房或建筑者不仅会被罚款，还会被强制采取补救措施，即恢复土地违规前的原状。
此措施旨在确保土地按目的使用。
《土地法》规定了特殊情况，即地主无许可证建房但无需拆除建筑，见第139条第3款。
据此，要使非法建筑得以存在，该建筑必须满足以下条件：
- 不按目的使用土地的行为已稳定发生
- 土地使用符合规划
- 发生在2014年7月1日之前
若非法建筑满足上述存在条件，则后续手续将按2024年第101号议定（由2026年第49号议定修订补充）执行。若土地已颁发证书，地主不会被强制拆除非法建筑，而是办理土地及地上财产变动登记手续。
档案包括：行政处罚决定书、罚款缴纳凭证、土地使用权证书和土地变动登记申请书。土地使用人必须在提交登记档案时，对擅自变更用途的部分面积缴纳土地使用费和相关费用。
因此，购地者在了解地块时，需核对土地使用权证书上的信息与实际状况。若地块完全是农业用地而实际有住宅，则地上的房屋肯定是非法建筑。
此外，查询规划非常必要，以确定地块是否有转为住宅用地的方向。
在接收交接时，受让方应通过图片、视频完整记录现状，作为证明土地和地上建筑状况的依据，以在发生纠纷或检查处理时保护自身权益。
最后，在未办理许可申请手续或通知职能部门前，应避免擅自修缮改造建筑。
（编译：张悦；审校：Momo；来源：越南中文社）
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