2026年4月24日，第十六屆國會通過了第29號決議，自2026年5月1日起生效，規定了特殊機制和政策，以處理組織和個人的土地違法行為，並解決停滯項目的困難和障礙。
其中，值得關注的是“不形成住宅單元的土地”和土地信息不符合法律規定的類型。
明確證書概念不符合規定
值得注意的是，該決議明確了不符合規定的證書，即由主管國家機關頒發的土地使用權證書或房屋所有權證書，其土地使用目的記錄為“不形成住宅單元的土地”，或“住宅用地（用於建設和經營房地產、旅遊）”，或其他土地信息不符合土地法規定。
實際上，“不形成住宅單元的土地”項目（如公寓式酒店、辦公式酒店）屬於商業服務項目，使用期限僅為50年，但地方政府頒發證書將其歸類為“長期不形成住宅單元的住宅用地”，而現行法律對此並無規定（慶和省是此類項目超過50個的地方）。
這種“偏離標準”的做法造成了一系列法律後果，導致許多項目長期停滯。
兩種處理方向：按規劃及財務義務
第29號決議設計了按規劃進行明確分類的處理機制。
第一，如果項目符合住宅用地規劃：省級人民委員會將允許調整土地使用目的為住宅用地。但投資方必須履行發生的全部財務義務，包括調整時的土地使用費或土地租金。只有完成這些義務並證明有足夠能力繼續實施項目，調整才能進行。
第二，如果項目不符合住宅用地規劃：證書將調整為其本質——商業服務用地。土地使用期限將重新確定（通常為50年），從建設或轉讓時起算。
同時，頒發證書時未完成的財務義務也必須結清。
這種處理方式體現了貫穿始終的原則：不簡單地將違規行為合法化，而是有條件地處理，結合具體的規劃和財務義務。
事實上，近十年來，國家審計署和政府監察總署多次指出“不形成住宅單元的土地”這一類型的弊端。
然而，由於缺乏具體的處理機制和政策，許多項目被“擱置”，購房者和企業的權益受到嚴重影響，房地產市場扭曲，並在頒發不符合規定證書的項目所在地引發了大量投訴和舉報。
第29號決議可被視為一個轉折點，因為它建立了特殊機制和政策，為政府制定統一的法律框架以徹底處理違規頒發的證書、強制履行對國家全部財務義務、恢復市場透明和穩定、同時保護相關方合法權益創造了基礎。
更重要的是，這些特殊機制和政策也正式“終結了”隨意創造法律不存在的土地類型的做法。
剩下的問題是執行必須透明、統一。儘管法律框架已建立，實際效果將取決於地方的組織實施。如果不以透明、統一的方式進行規劃審查、確定財務義務和調整證書，則難以避免糾紛的產生。
因此，要求不僅是快速處理，還必須正確和公平。只有這樣，才能實現疏通土地資源、穩定市場和鞏固投資者信心的目標。
越南中文社
