最近國會通過的《公證法（修正案）》中，第44條有一個值得注意的調整，即將“房地產交易”改為“以房地產為標的的交易”。
由此引發了關於地域公證適用範圍的問題，特別是涉及土地使用權轉讓的交易。
圍繞地域公證問題的新爭論
根據憲法和《土地法》，土地屬於全民所有，由國家作為所有者代表統一管理。既然民眾不能擁有土地，法律賦予他們一種替代性法律工具：土地使用權，即在法律允許範圍內開發、使用和處分的權利。
2015年《民法典》承認土地使用權是一項財產權，因為這項權利可以用金錢估價並用於交易。
從這種分類出發，出現了一些引人關注和討論的觀點：如果將土地使用權的標的視為“財產權”而非“房地產”，是否可以打破地域限制，在該房地產所在地之外進行公證？
本文作者的觀點是，對於土地使用權轉讓合同不能進行跨地域公證，除非今後第44條修正案第2款規定的路線圖在全國範圍內正式實施。
不可分割的關聯性：根據2015年《民法典》第105條，“財產”包括不動產和動產；第107條：不動產包括土地。確實，土地使用權被歸類為一種“財產權”（無形財產）。
然而，在法律實踐中，土地使用權不能獨立存在，而是與特定的物理地塊（不動產）絕對關聯。
交易的本質：無論是使用舊術語“房地產交易”（現行法律）還是新術語“以房地產為標的的交易”（修正法），土地使用權轉讓的核心標的仍然是地塊（不動產）。
因此，該交易受第44條地域限制規定的約束。
風險與實踐管理角度：《公證法》（無論是現行2024年法律還是修正法）之所以要對不動產進行“地域限定”，是為了法律安全。
目前，土地數據（規劃狀況、爭議、查封禁令等）主要仍由各地進行局部管理（通過CENM系統、Uchi或各省司法廳的查詢軟件）。如果允許在數據尚未互聯的情況下進行跨地域公證。
例如，河內的公證員無法準確檢查胡志明市的一塊土地是否正被法院查封，這會導致交易被宣告無效的極高風險。
數據同步路線圖——擴大地域範圍的基礎
值得注意的是，修正後的《公證法》不僅修改了第44條的措辭，還在第66條明確提出了處理這一“瓶頸”的方向，涉及建設統一的公證數據庫。
據此，司法部負責建設從中央到地方的同步數據系統，持續更新財產交易狀況、禁止措施，並與土地和人口等其他國家數據庫進行連接。
當這一數據基礎設施完善後，任何地方的公證員都可以查詢和核實一塊土地的全部法律狀況，無論該地塊位於何處。屆時，擴大或取消土地使用權交易的地域限制才具備安全實施的條件。
由此可見，修正後的《公證法》正在朝著這樣一個方向：不否認跨地域公證的可能性，但前提條件是數據基礎設施必須先行準備就緒。
關於土地的“財產權”論證，是釋放財產流通性的一種努力，非常符合數字經濟的趨勢。然而，在越南土地數據基礎設施尚未完全互聯的背景下，地域限制是最後的安全“關卡”。
當我們按照修正後的《公證法》第44條和第66條的方向，擁有一個統一的人口和土地國家數據庫時，“地理關聯性”的概念將逐漸淡化，被數字驗證所取代。
在這一基礎設施尚未同步運行之前，地域規定仍然是控制土地使用權交易各方風險的必要機制。
越南中文社