是否应该取消房产公证的地域限制，民众可以在任何地方办理公证？

最近国会通过的《公证法（修正案）》中，第44条有一个值得注意的调整，即将“房地产交易”改为“以房地产为标的的交易”。

由此引发了关于地域公证适用范围的问题，特别是涉及土地使用权转让的交易。

围绕地域公证问题的新争论

根据宪法和《土地法》，土地属于全民所有，由国家作为所有者代表统一管理。既然民众不能拥有土地，法律赋予他们一种替代性法律工具：土地使用权，即在法律允许范围内开发、使用和处分的权利。

2015年《民法典》承认土地使用权是一项财产权，因为这项权利可以用金钱估价并用于交易。

从这种分类出发，出现了一些引人关注和讨论的观点：如果将土地使用权的标的视为“财产权”而非“房地产”，是否可以打破地域限制，在该房地产所在地之外进行公证？

本文作者的观点是，对于土地使用权转让合同不能进行跨地域公证，除非今后第44条修正案第2款规定的路线图在全国范围内正式实施。

不可分割的关联性：根据2015年《民法典》第105条，“财产”包括不动产和动产；第107条：不动产包括土地。确实，土地使用权被归类为一种“财产权”（无形财产）。

然而，在法律实践中，土地使用权不能独立存在，而是与特定的物理地块（不动产）绝对关联。

交易的本质：无论是使用旧术语“房地产交易”（现行法律）还是新术语“以房地产为标的的交易”（修正法），土地使用权转让的核心标的仍然是地块（不动产）。

因此，该交易受第44条地域限制规定的约束。

风险与实践管理角度：《公证法》（无论是现行2024年法律还是修正法）之所以要对不动产进行“地域限定”，是为了法律安全。

目前，土地数据（规划状况、争议、查封禁令等）主要仍由各地进行局部管理（通过CENM系统、Uchi或各省司法厅的查询软件）。如果允许在数据尚未互联的情况下进行跨地域公证。

例如，河内的公证员无法准确检查胡志明市的一块土地是否正被法院查封，这会导致交易被宣告无效的极高风险。

数据同步路线图——扩大地域范围的基础

值得注意的是，修正后的《公证法》不仅修改了第44条的措辞，还在第66条明确提出了处理这一“瓶颈”的方向，涉及建设统一的公证数据库。

据此，司法部负责建设从中央到地方的同步数据系统，持续更新财产交易状况、禁止措施，并与土地和人口等其他国家数据库进行连接。

当这一数据基础设施完善后，任何地方的公证员都可以查询和核实一块土地的全部法律状况，无论该地块位于何处。届时，扩大或取消土地使用权交易的地域限制才具备安全实施的条件。

由此可见，修正后的《公证法》正在朝着这样一个方向：不否认跨地域公证的可能性，但前提条件是数据基础设施必须先行准备就绪。

关于土地的“财产权”论证，是释放财产流通性的一种努力，非常符合数字经济的趋势。然而，在越南土地数据基础设施尚未完全互联的背景下，地域限制是最后的安全“关卡”。

当我们按照修正后的《公证法》第44条和第66条的方向，拥有一个统一的人口和土地国家数据库时，“地理关联性”的概念将逐渐淡化，被数字验证所取代。

在这一基础设施尚未同步运行之前，地域规定仍然是控制土地使用权交易各方风险的必要机制。

（编译：张悦 越南网；审校：Woo；来源：越南中文社）