我尚未與外籍丈夫完成離婚手續。因此這幾年來我購買房屋、土地都請朋友或親屬代持，以避免麻煩。
請親屬代持房產可能面臨哪些風險？我該如何最大限度降低風險並保護自己的財產？（一位讀者）
自己的財產卻由代持人決定
碩士黃家煌，胡志明市法律大學講師，回答：
不少人請朋友、親屬代持購買房產，作為權宜之計以避免法律障礙。原因可能是法律規定的限制（如以前海外越南人不能持有房產），或不符合某些購買或持有條件。
也有情況是買方規避財務義務或減少爭議風險（如離婚時）、信貸障礙導致需要請信用記錄好的人代持，或為了方便日後辦理法律手續等。
這仍然是潛藏許多風險的解決方案，可能導致出資人失去對自己財產的控制權。
根據2024年《土地法》和2023年《住房法》的規定，土地使用權和房屋所有權基於登記並在證書（粉紅簿、紅簿）上確認而確立。
證件上代名的人被法律承認為合法所有者。因此請親屬代持存在巨大風險，特別是發生爭議或意外變故時。
最明顯的風險是代持人可能不歸還財產。許多情況下，被請代持後，親屬可能改變主意，否認最初協議或拖延過戶。
其次，對財產的處置變得被動和依賴。當需要出售、抵押或進行其他交易時，只有土地使用人、所有人才有權，因此請代持的人將受制於代持人。
代持人可能設置條件、要求額外利益甚至拒絕合作。
代持的房產在離婚或繼承時被分割
更令人擔憂的是，代持人可能擅自處置財產。作為合法所有者，代持人有權轉讓、抵押或贈與財產而無需出資人同意。
發生爭議時，出資人必須證明資金來源和代持事實，而這些證據往往難以收集或不完整。現實中已有許多案例，出資人投入大筆資金卻無法收回財產。
此外還存在來自第三方的風險。如果代持人產生財務義務如借款、被起訴或強制執行，其名下的財產可能被查封、處理以清償債務。
例如，財產已抵押給銀行，若無法還款，抵押權人有權按規定處理財產。
另一個風險是代持人婚姻關係引發的爭議。若代持人有配偶，其名下的財產可能被認定為夫妻共同財產。
離婚時，該財產可能被分割，直接影響出資人權益。此時出資人必須參與爭議並自行證明所有權——這並非易事。
最後，繼承爭議也是一大風險。代持人去世時，財產成為遺產，按法律或遺囑分配給其配偶、子女或其他繼承人。
出資人只有證明實際關係和代持協議才能要求保護權益。這一過程通常漫長、複雜且充滿法律風險，尤其是多個繼承人之間發生爭議時。
需要什麼證據才能確保嚴謹，”先小人後君子”
發生爭議時，請代持的人可以起訴要求法院保護權益，但必須提供文件、證據證明代持關係。因此主動準備和保存證據從一開始就至關重要。
雙方應制定明確的代持協議文件，具體確定出資人、代持人、交易目的以及歸還財產的承諾、未經出資人同意不得處置財產的承諾等。
文件需雙方完整簽字，並應有見證人以增加法律效力。這種做法可能”先小人”但能”後君子”。
如果代持人不願簽訂協議文件，或請代持的人擔心影響關係，仍應主動保存其他證據如協議錄音、電子郵件、聊天記錄等，以備必要時作為權益保護依據。
請代持的人還應完整保存轉賬憑證。銀行流水、匯款單、收據或現金交接確認書等文件將有助於證明誰才是財產的實際創建者。
直接向賣方付款並取得其確認或中介方文件，也是在發生爭議時有價值的證據來源。
出資人應儘量持有粉紅簿、紅簿原件，以限制代持人擅自轉讓或抵押財產的可能性。
爭議解決過程漫長，耗時費力。即使採取了上述措施，風險仍無法完全排除，且爭議解決過程通常漫長、耗費時間和精力。
最好的辦法是公民在進行房地產交易時嚴格遵守法律規定，直接以自己名義持有以保障權益。
如果已不慎請人代持，最根本的解決方案仍是儘早辦理產權轉移手續，在法律條件允許時將所有權轉回實際主體。
越南中文社
