请亲属代持房产，需要什么证据才能收回财产？

我尚未与外籍丈夫完成离婚手续。因此这几年来我购买房屋、土地都请朋友或亲属代持，以避免麻烦。

请亲属代持房产可能面临哪些风险？我该如何最大限度降低风险并保护自己的财产？（一位读者）

自己的财产却由代持人决定

硕士黄家煌，胡志明市法律大学讲师，回答：

不少人请朋友、亲属代持购买房产，作为权宜之计以避免法律障碍。原因可能是法律规定的限制（如以前海外越南人不能持有房产），或不符合某些购买或持有条件。

也有情况是买方规避财务义务或减少争议风险（如离婚时）、信贷障碍导致需要请信用记录好的人代持，或为了方便日后办理法律手续等。

这仍然是潜藏许多风险的解决方案，可能导致出资人失去对自己财产的控制权。

根据2024年《土地法》和2023年《住房法》的规定，土地使用权和房屋所有权基于登记并在证书（粉红簿、红簿）上确认而确立。

证件上代名的人被法律承认为合法所有者。因此请亲属代持存在巨大风险，特别是发生争议或意外变故时。

最明显的风险是代持人可能不归还财产。许多情况下，被请代持后，亲属可能改变主意，否认最初协议或拖延过户。

其次，对财产的处置变得被动和依赖。当需要出售、抵押或进行其他交易时，只有土地使用人、所有人才有权，因此请代持的人将受制于代持人。

代持人可能设置条件、要求额外利益甚至拒绝合作。

代持的房产在离婚或继承时被分割

更令人担忧的是，代持人可能擅自处置财产。作为合法所有者，代持人有权转让、抵押或赠与财产而无需出资人同意。

发生争议时，出资人必须证明资金来源和代持事实，而这些证据往往难以收集或不完整。现实中已有许多案例，出资人投入大笔资金却无法收回财产。

此外还存在来自第三方的风险。如果代持人产生财务义务如借款、被起诉或强制执行，其名下的财产可能被查封、处理以清偿债务。

例如，财产已抵押给银行，若无法还款，抵押权人有权按规定处理财产。

另一个风险是代持人婚姻关系引发的争议。若代持人有配偶，其名下的财产可能被认定为夫妻共同财产。

离婚时，该财产可能被分割，直接影响出资人权益。此时出资人必须参与争议并自行证明所有权——这并非易事。

最后，继承争议也是一大风险。代持人去世时，财产成为遗产，按法律或遗嘱分配给其配偶、子女或其他继承人。

出资人只有证明实际关系和代持协议才能要求保护权益。这一过程通常漫长、复杂且充满法律风险，尤其是多个继承人之间发生争议时。

需要什么证据才能确保严谨，"先小人后君子"

发生争议时，请代持的人可以起诉要求法院保护权益，但必须提供文件、证据证明代持关系。因此主动准备和保存证据从一开始就至关重要。

双方应制定明确的代持协议文件，具体确定出资人、代持人、交易目的以及归还财产的承诺、未经出资人同意不得处置财产的承诺等。

文件需双方完整签字，并应有见证人以增加法律效力。这种做法可能"先小人"但能"后君子"。

如果代持人不愿签订协议文件，或请代持的人担心影响关系，仍应主动保存其他证据如协议录音、电子邮件、聊天记录等，以备必要时作为权益保护依据。

请代持的人还应完整保存转账凭证。银行流水、汇款单、收据或现金交接确认书等文件将有助于证明谁才是财产的实际创建者。

直接向卖方付款并取得其确认或中介方文件，也是在发生争议时有价值的证据来源。

出资人应尽量持有粉红簿、红簿原件，以限制代持人擅自转让或抵押财产的可能性。

争议解决过程漫长，耗时费力。即使采取了上述措施，风险仍无法完全排除，且争议解决过程通常漫长、耗费时间和精力。

最好的办法是公民在进行房地产交易时严格遵守法律规定，直接以自己名义持有以保障权益。

如果已不慎请人代持，最根本的解决方案仍是尽早办理产权转移手续，在法律条件允许时将所有权转回实际主体。

（编译：Jon 越南网；审校：Momo；来源：越南中文社）