這一觀點是由胡志明市法律大學商法系高級講師蔡博士在6月17日舉行的全國學術研討會“2024年《土地法》及新時期修訂補充要求”上提出的。
蔡博士認為，問題的根源在於國家同時扮演土地所有者代表和管理機構的雙重角色。所有者經濟權利與公共權力的交織，導致土地關係未能完全按照市場原則運行。
他指出，當國家既提供土地使用權，又決定土地價格及相關財政義務時，容易陷入“既當運動員又當裁判員”的境地，降低市場客觀性。
商法系阮黃翠莊博士指出，現行機制在國家大部分土地定價活動中造成了利益衝突。
她表示，在確定土地使用費、土地租金及相關財政義務時，國家是預算收入方，因此地價越高，收入越大。相反，在徵地時，國家是補償支付方，因此地價越低，預算支出越少。
與此同時，國家既決定作為補償依據的地價，又處理由此產生的申訴和糾紛。
“這種機制可能給民眾和企業帶來巨大財政壓力，因為用於計算財政義務的地價大幅上漲”，莊女士說。
她舉例說，根據第87/2025號決議，胡志明市新的土地價格表中許多地段價格大幅上漲。同起路的住宅用地定為每平方米6.872億越南盾，是舊價格表的4倍多，導致許多人在變更土地用途或完成法律手續時遇到困難。
反之，如果土地價格表和調整係數未能及時反映實際變化，被徵地者可能獲得遠低於市場交易價格的補償。
商法系範文宇博士根據第254/2025號決議分析土地價格確定機制時表示，許多以往需通過諮詢單位和評審委員會確定具體土地價格的情況，現改為採用土地價格表乘以調整係數（K）。
他認為，這種方法簡化了程序，縮短了時間，降低了成本。然而，每塊土地的價值取決於位置、形狀、開發潛力等多種因素，而土地價格表和係數K是按區域或路線制定的，難以充分反映差異。
“一塊臨街寬5米的土地和一塊僅寬2米的土地，即便在同一條路線上，價值也肯定不同，但土地價格表仍適用同一價格”，他說。
宇博士認為，土地價格表和係數K都具有相對穩定性，而市場價格持續波動。編制、評審和批准過程漫長，導致價格水平往往滯後於實際情況。
他以胡志明市土地價格調整係數草案為例，其中部分中心路線按土地價格表和係數K確定的地價僅為每平方米約9.55億越南盾，遠低於實際交易水平每平方米15-20億越南盾。這一差距可能導致被徵地者獲得低於資產實際價值的補償。
宇博士表示，補償價格與市場價格之間的長期差距可能增加申訴和糾紛，影響徵地拆遷進度。
專家認為，根本解決方案不僅是調整定價技術，更需控制土地價格確定機制中的利益衝突。
副教授劉國泰博士提出，在商品貨幣關係中，國家應首先被視為土地使用權的所有者，而民眾和企業是客戶。各方關係應基於平等、透明和尊重市場價值的原則。
他建議擴大徵地時的協商機制，增加土地價格確定中的市場因素，逐步限制國家機關既決定價格又從中受益或直接受定價結果影響的情況。
胡志明市國家大學經濟法律大學阮智強博士表示，許多國家已將土地管理機構與定價系統分離，以限制利益衝突。土地價格的確定由獨立評估機構、透明交易數據庫和社會監督機制參與。
他引用韓國經驗稱，該國基於實際交易數據建立了公開的土地價格體系，並定期更新。標準地價由獨立專家確定，但在針對具體項目的補償或財政義務計算中，職能部門仍會考慮每塊土地的獨特特徵，而非僵化適用單一行政價格。
越南中文社
