这一观点是由胡志明市法律大学商法系高级讲师蔡博士在6月17日举行的全国学术研讨会“2024年《土地法》及新时期修订补充要求”上提出的。
蔡博士认为，问题的根源在于国家同时扮演土地所有者代表和管理机构的双重角色。所有者经济权利与公共权力的交织，导致土地关系未能完全按照市场原则运行。
他指出，当国家既提供土地使用权，又决定土地价格及相关财政义务时，容易陷入“既当运动员又当裁判员”的境地，降低市场客观性。
商法系阮黄翠庄博士指出，现行机制在国家大部分土地定价活动中造成了利益冲突。
她表示，在确定土地使用费、土地租金及相关财政义务时，国家是预算收入方，因此地价越高，收入越大。相反，在征地时，国家是补偿支付方，因此地价越低，预算支出越少。
与此同时，国家既决定作为补偿依据的地价，又处理由此产生的申诉和纠纷。
“这种机制可能给民众和企业带来巨大财政压力，因为用于计算财政义务的地价大幅上涨”，庄女士说。
她举例说，根据第87/2025号决议，胡志明市新的土地价格表中许多地段价格大幅上涨。同起路的住宅用地定为每平方米6.872亿越南盾，是旧价格表的4倍多，导致许多人在变更土地用途或完成法律手续时遇到困难。
反之，如果土地价格表和调整系数未能及时反映实际变化，被征地者可能获得远低于市场交易价格的补偿。
商法系范文宇博士根据第254/2025号决议分析土地价格确定机制时表示，许多以往需通过咨询单位和评审委员会确定具体土地价格的情况，现改为采用土地价格表乘以调整系数（K）。
他认为，这种方法简化了程序，缩短了时间，降低了成本。然而，每块土地的价值取决于位置、形状、开发潜力等多种因素，而土地价格表和系数K是按区域或路线制定的，难以充分反映差异。
“一块临街宽5米的土地和一块仅宽2米的土地，即便在同一条路线上，价值也肯定不同，但土地价格表仍适用同一价格”，他说。
宇博士认为，土地价格表和系数K都具有相对稳定性，而市场价格持续波动。编制、评审和批准过程漫长，导致价格水平往往滞后于实际情况。
他以胡志明市土地价格调整系数草案为例，其中部分中心路线按土地价格表和系数K确定的地价仅为每平方米约9.55亿越南盾，远低于实际交易水平每平方米15-20亿越南盾。这一差距可能导致被征地者获得低于资产实际价值的补偿。
宇博士表示，补偿价格与市场价格之间的长期差距可能增加申诉和纠纷，影响征地拆迁进度。
专家认为，根本解决方案不仅是调整定价技术，更需控制土地价格确定机制中的利益冲突。
副教授刘国泰博士提出，在商品货币关系中，国家应首先被视为土地使用权的所有者，而民众和企业是客户。各方关系应基于平等、透明和尊重市场价值的原则。
他建议扩大征地时的协商机制，增加土地价格确定中的市场因素，逐步限制国家机关既决定价格又从中受益或直接受定价结果影响的情况。
胡志明市国家大学经济法律大学阮智强博士表示，许多国家已将土地管理机构与定价系统分离，以限制利益冲突。土地价格的确定由独立评估机构、透明交易数据库和社会监督机制参与。
他引用韩国经验称，该国基于实际交易数据建立了公开的土地价格体系，并定期更新。标准地价由独立专家确定，但在针对具体项目的补偿或财政义务计算中，职能部门仍会考虑每块土地的独特特征，而非僵化适用单一行政价格。
（编译：张悦 ；审校：Momo；来源：越南中文社yuenan.com）
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