我買了地但只做了公證合同，原房主把證書給我保管，沒有登記過戶。聽說以後像我這樣的情況會被重罰，是真的嗎？（一位讀者）
律師Nguyễn Thị Thu Tâm回答：
登記或過戶是變更登記手續的俗稱，當土地使用權人、地上附著物所有權人因轉讓、贈與、繼承等發生變化時需辦理。
通過變更登記，受讓人（買方）、受贈人、繼承人等將有權在證書（紅皮書）上署名。
目前，根據2024年《土地法》第133條第1款a、b、i、k、l、m和q項規定（已修改補充），不辦理土地變更登記將被處以200萬至300萬越南盾的罰款（2024年第123號法令第16條關於土地領域行政處罰）。
根據2026年第281號法令（自2026年8月31日起生效）修改補充上述第123號法令，未辦理土地變更登記行為的罰款金額不變。
新法令補充規定，通過協商取得土地使用權以實施投資項目的，不予以處罰（2026年第281號法令第4條）。
《土地法》第133條規定，已經獲得各時期各類合法證書的房屋、土地，在發生變更時必須辦理變更登記。
變更登記後，職能部門可以在已頒發的證書上確認，或者如果土地使用權人、地上附著物所有權人有需求，可頒發新證書。
對於土地使用權人、房屋所有權人抵押的情況，變更登記將在已頒發的證書上記錄。
對於《土地法》第133條第1款a、b、i、k、l、m和q項規定的變更登記情形（轉讓、贈與、更名、權利變更等），土地使用權人必須自變更之日起30天內辦理變更登記。
強制執行的情況下，變更登記期限自交付強制執行財產、拍賣財產之日起計算。繼承土地使用權的情況下，變更登記期限自土地使用權分割完畢之日起計算。
自變更之日起30天內需辦理變更登記的情形：
– 土地使用權人、財產所有權人轉換、轉讓、繼承、贈與土地使用權及地上附著物；以土地使用權及地上附著物出資；出租、轉租在建基礎設施項目中的土地使用權；轉讓有土地使用權的項目；
– 土地使用權人、財產所有權人更名；
– 因分割、分離、合併、併入、轉換組織形式或家庭成員、夫妻、共同土地使用權人、共同地上附著物所有權人之間的協議導致土地使用權、地上附著物所有權發生變化；
– 根據土地糾紛調解成功結果、抵押合同中的債務處理協議、國家主管機關解決土地糾紛/申訴控告的決定、已執行的法院判決/裁定/執行決定、越南商業仲裁機構關於商業活動中與土地相關糾紛的裁決、符合法律的土地使用權拍賣結果確認文件等導致土地使用權、地上附著物所有權發生變化；
– 設立、變更或終止對相鄰地塊的權利；
– 土地使用權人權利限制的變化；
– 根據公共資產管理使用法律規定，出售、調撥、轉讓作為公共資產的土地使用權。
越南中文社