我買了地，但只做了公證合同，原主人把房產證給我保管，沒有辦理登記和過戶。聽說以後這種情況會被重罰，是這樣嗎？（一位讀者）
阮氏秋霞律師答覆：
登記或過戶是指因轉讓、贈與、繼承土地使用權及附著土地資產等發生變更時辦理的變更登記手續。
通過變更登記，受讓人（買方）、受贈人、繼承人等可以取得房產證（紅皮書）。
目前，未按2024年《土地法》第133條第1款a、b、i、k、l、m、q項規定辦理土地變更登記的，處以200萬至300萬越南盾罰款（2024年第123號法令第16條關於土地領域行政處罰的規定）。
根據2026年第281號法令（修訂補充上述第123號法令，自2026年8月31日生效），對不辦理土地變更登記行為的罰款額度不變。
新法令補充了通過協商取得土地使用權以實施投資項目的情形，不予處罰（2026年第281號法令第4條）。
《土地法》第133條規定，已取得各類合法權證的房屋、土地，發生變更時須辦理變更登記。
變更登記後，職能機關可在已頒發的權證上確認，或根據土地使用者和附著資產所有人的需求頒發新證。
對於土地使用權人、房屋所有權人已抵押的，變更登記將在已頒發的權證上記載。
對於《土地法》第133條第1款a、b、i、k、l、m、q項規定的變更登記（轉讓、贈與、改名、變更權利等），土地使用權人須在變更發生之日起30日內辦理變更登記。
執行判決的，變更登記期限自執行資產或拍賣資產移交之日起計算。繼承土地使用權的，變更登記期限自土地使用權分割完成之日起計算。
需在變更發生後30日內辦理變更登記的情形：
– 土地使用權人、資產所有人轉換、轉讓、繼承、贈與土地使用權及附著資產；以土地使用權及附著資產出資；出租、再出租基礎設施建設項目中的土地使用權；轉讓有土地的項目；
– 土地使用權人、資產所有人改名；
– 因分割、合併、重組、轉換組織模式或家庭成員、夫妻、共同使用土地者、共同資產所有人協商導致的土地使用權及附著資產所有權變更；
– 依據土地糾紛調解成功結果、抵押合同中的債務處理約定、有權國家機關關於解決土地糾紛、申訴、控告的決定，已執行的法院判決或裁決、執行機關執行決定，越南商業仲裁機構關於解決與土地相關的商業活動糾紛的裁決，符合法律的土地使用權拍賣結果確認文件導致的土地使用權及附著資產所有權變更；
– 對相鄰地塊權利的設立、變更或終止；
– 土地使用權人權利限制的變更；
– 依法出售、調撥、轉讓屬於公共資產的財產、土地使用權。
如何解決當前用途不當的土地用途變更申請？民眾反映慶和省多個鄉人委會不處理當前用途不當的土地用途變更申請。該省農業部門認為須根據土地來源文件才能處理。
越南中文社
