我买了地但只做了公证合同，原房主把证书给我保管，没有登记过户。听说以后像我这样的情况会被重罚，是真的吗？（一位读者）
律师Nguyễn Thị Thu Tâm回答：
登记或过户是变更登记手续的俗称，当土地使用权人、地上附着物所有权人因转让、赠与、继承等发生变化时需办理。
通过变更登记，受让人（买方）、受赠人、继承人等将有权在证书（红皮书）上署名。
目前，根据2024年《土地法》第133条第1款a、b、i、k、l、m和q项规定（已修改补充），不办理土地变更登记将被处以200万至300万越南盾的罚款（2024年第123号法令第16条关于土地领域行政处罚）。
根据2026年第281号法令（自2026年8月31日起生效）修改补充上述第123号法令，未办理土地变更登记行为的罚款金额不变。
新法令补充规定，通过协商取得土地使用权以实施投资项目的，不予以处罚（2026年第281号法令第4条）。
《土地法》第133条规定，已经获得各时期各类合法证书的房屋、土地，在发生变更时必须办理变更登记。
变更登记后，职能部门可以在已颁发的证书上确认，或者如果土地使用权人、地上附着物所有权人有需求，可颁发新证书。
对于土地使用权人、房屋所有权人抵押的情况，变更登记将在已颁发的证书上记录。
对于《土地法》第133条第1款a、b、i、k、l、m和q项规定的变更登记情形（转让、赠与、更名、权利变更等），土地使用权人必须自变更之日起30天内办理变更登记。
强制执行的情况下，变更登记期限自交付强制执行财产、拍卖财产之日起计算。继承土地使用权的情况下，变更登记期限自土地使用权分割完毕之日起计算。
自变更之日起30天内需办理变更登记的情形：
- 土地使用权人、财产所有权人转换、转让、继承、赠与土地使用权及地上附着物；以土地使用权及地上附着物出资；出租、转租在建基础设施项目中的土地使用权；转让有土地使用权的项目；
- 土地使用权人、财产所有权人更名；
- 因分割、分离、合并、并入、转换组织形式或家庭成员、夫妻、共同土地使用权人、共同地上附着物所有权人之间的协议导致土地使用权、地上附着物所有权发生变化；
- 根据土地纠纷调解成功结果、抵押合同中的债务处理协议、国家主管机关解决土地纠纷/申诉控告的决定、已执行的法院判决/裁定/执行决定、越南商业仲裁机构关于商业活动中与土地相关纠纷的裁决、符合法律的土地使用权拍卖结果确认文件等导致土地使用权、地上附着物所有权发生变化；
- 设立、变更或终止对相邻地块的权利；
- 土地使用权人权利限制的变化；
- 根据公共资产管理使用法律规定，出售、调拨、转让作为公共资产的土地使用权。
（编译：Jon ；审校：Fang；来源：越南中文社yuenan.com）
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