我买了地，但只做了公证合同，原主人把房产证给我保管，没有办理登记和过户。听说以后这种情况会被重罚，是这样吗？（一位读者）
阮氏秋霞律师答复：
登记或过户是指因转让、赠与、继承土地使用权及附着土地资产等发生变更时办理的变更登记手续。
通过变更登记，受让人（买方）、受赠人、继承人等可以取得房产证（红皮书）。
目前，未按2024年《土地法》第133条第1款a、b、i、k、l、m、q项规定办理土地变更登记的，处以200万至300万越南盾罚款（2024年第123号法令第16条关于土地领域行政处罚的规定）。
根据2026年第281号法令（修订补充上述第123号法令，自2026年8月31日生效），对不办理土地变更登记行为的罚款额度不变。
新法令补充了通过协商取得土地使用权以实施投资项目的情形，不予处罚（2026年第281号法令第4条）。
《土地法》第133条规定，已取得各类合法权证的房屋、土地，发生变更时须办理变更登记。
变更登记后，职能机关可在已颁发的权证上确认，或根据土地使用者和附着资产所有人的需求颁发新证。
对于土地使用权人、房屋所有权人已抵押的，变更登记将在已颁发的权证上记载。
对于《土地法》第133条第1款a、b、i、k、l、m、q项规定的变更登记（转让、赠与、改名、变更权利等），土地使用权人须在变更发生之日起30日内办理变更登记。
执行判决的，变更登记期限自执行资产或拍卖资产移交之日起计算。继承土地使用权的，变更登记期限自土地使用权分割完成之日起计算。
需在变更发生后30日内办理变更登记的情形：
- 土地使用权人、资产所有人转换、转让、继承、赠与土地使用权及附着资产；以土地使用权及附着资产出资；出租、再出租基础设施建设项目中的土地使用权；转让有土地的项目；
- 土地使用权人、资产所有人改名；
- 因分割、合并、重组、转换组织模式或家庭成员、夫妻、共同使用土地者、共同资产所有人协商导致的土地使用权及附着资产所有权变更；
- 依据土地纠纷调解成功结果、抵押合同中的债务处理约定、有权国家机关关于解决土地纠纷、申诉、控告的决定，已执行的法院判决或裁决、执行机关执行决定，越南商业仲裁机构关于解决与土地相关的商业活动纠纷的裁决，符合法律的土地使用权拍卖结果确认文件导致的土地使用权及附着资产所有权变更；
- 对相邻地块权利的设立、变更或终止；
- 土地使用权人权利限制的变更；
- 依法出售、调拨、转让属于公共资产的财产、土地使用权。
如何解决当前用途不当的土地用途变更申请？民众反映庆和省多个乡人委会不处理当前用途不当的土地用途变更申请。该省农业部门认为须根据土地来源文件才能处理。
（编译：Jon ；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）
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