目前第21號決議中最核心、吸引輿論特別關注的內容之一，就是根據工程年限確定公寓住宅的使用期限。
這不僅是一項法律技術層面的變革，更是為城市改造和保障居民財產權益方面拖延了數十年的難題提供瞭解法。
期限屆滿但工程質量有保障仍可繼續使用
根據第21號決議的方向，商業住宅建設用地仍以長期期限劃撥，但上方的建築物，具體是公寓樓，將具有與建築年限掛鉤的使用期限。
在接受《年輕人報》採訪時，胡志明市律師團律師阮登思評價說，第21號決議實際上仍然繼承了對商業住宅現行的土地政策。
阮登思強調，按設計文件規定的使用期限有時僅具有“名義”性質的日常管理作用。
實際上，如果一棟樓已過使用期限，但經檢驗仍確保質量和安全，居民完全有權繼續居住，不會面臨強制拆除或需要繳納新的土地使用費。
然而，更具突破性且“公平”的變化在於財務義務。阮登思律師指出，以前舊公寓改造機制往往帶有嚴重的“包辦”色彩，國家要承擔從檢查到安置的大部分費用。
根據第21號決議，這一責任已與所有者的權益緊密掛鉤：當舊工程年限屆滿時，居民有權履行財務義務以新建公寓。具體而言，如果想在原土地上繼續擁有一個現代化的新住所，居民必須做出財務貢獻，而不是默認等待國家預算或投資者的完全支持。
同時，阮登思給購房者提出建議：“民眾需要保持清醒，避免落入投機者的心理陷阱，投機者常利用‘長期所有權公寓即將到期’的信息推高房價。”
國際上如何處理公寓有使用年限的問題？
胡志明市房地產協會主席黎黃洲也認為需要透明化公寓的生命週期，他表示第21號決議進一步明確了已散見於《民法典》《土地法》和《建設法》中的規定。
黎黃洲以2015年《民法典》為例：一項財產如摩托車，當被使用消耗或嚴重損壞（滅失）時，對該物的所有權自然終止。
公寓樓也是如此，無論是一級工程壽命超過50-100年，還是二級工程30-50年，它們都會受到時間、人和自然的影響。
確定年限有助於居民清楚地認識到公寓的實際使用價值，而不是誤以為其價值永恆不變。
黎黃洲提出的一個值得關注的建議是採用類似新加坡的“99年土地使用權”模式。
他認為，國家應向開發項目的企業長期出讓土地（例如99年），企業隨後以相應期限向客戶出售公寓。期限屆滿後，土地歸還國家重新規劃。
“這一使用期限規定僅適用於新建公寓，不追溯已經頒發長期土地使用權證的情況，以便讓民眾安心”，黎黃洲補充道。
黎黃洲表示，這一模式帶來兩大好處，因為將拉低房價。當公寓有期限出售時，價格必然比傳統長期所有權形式便宜，為中等收入人群有機會購房創造條件。
同時，上述做法還有助於城市重建更容易。舊公寓改造將不再陷入國家、投資者和居民之間無休止的談判。
黎黃洲相信，這是以“使用價值”為中心重塑房地產市場的基礎，而不是把住房變成積累財富和獲取超額利潤的投機工具。
儘管工程可能年限屆滿，但第21號決議貫穿始終的精神是保障居民的財產權。這意味著當樓棟因不再安全而必須拆除時，長期土地使用權仍屬於居民。
為了具體落實這一權益保護，需要建立透明的補償和安置機制。據此，當新建已到期公寓時，應優先原地安置，居民無需為原有面積再繳納土地使用費。
對於不需要繼續居住在新樓的老年人，國家或投資者應有按市場價格回購土地使用權的機制，讓他們有養老資金。
越南中文社
