目前第21号决议中最核心、吸引舆论特别关注的内容之一，就是根据工程年限确定公寓住宅的使用期限。
这不仅是一项法律技术层面的变革，更是为城市改造和保障居民财产权益方面拖延了数十年的难题提供了解法。
期限届满但工程质量有保障仍可继续使用
根据第21号决议的方向，商业住宅建设用地仍以长期期限划拨，但上方的建筑物，具体是公寓楼，将具有与建筑年限挂钩的使用期限。
在接受《年轻人报》采访时，胡志明市律师团律师阮登思评价说，第21号决议实际上仍然继承了对商业住宅现行的土地政策。
阮登思强调，按设计文件规定的使用期限有时仅具有“名义”性质的日常管理作用。
实际上，如果一栋楼已过使用期限，但经检验仍确保质量和安全，居民完全有权继续居住，不会面临强制拆除或需要缴纳新的土地使用费。
然而，更具突破性且“公平”的变化在于财务义务。阮登思律师指出，以前旧公寓改造机制往往带有严重的“包办”色彩，国家要承担从检查到安置的大部分费用。
根据第21号决议，这一责任已与所有者的权益紧密挂钩：当旧工程年限届满时，居民有权履行财务义务以新建公寓。具体而言，如果想在原土地上继续拥有一个现代化的新住所，居民必须做出财务贡献，而不是默认等待国家预算或投资者的完全支持。
同时，阮登思给购房者提出建议：“民众需要保持清醒，避免落入投机者的心理陷阱，投机者常利用‘长期所有权公寓即将到期’的信息推高房价。”
国际上如何处理公寓有使用年限的问题？
胡志明市房地产协会主席黎黄洲也认为需要透明化公寓的生命周期，他表示第21号决议进一步明确了已散见于《民法典》《土地法》和《建设法》中的规定。
黎黄洲以2015年《民法典》为例：一项财产如摩托车，当被使用消耗或严重损坏（灭失）时，对该物的所有权自然终止。
公寓楼也是如此，无论是一级工程寿命超过50-100年，还是二级工程30-50年，它们都会受到时间、人和自然的影响。
确定年限有助于居民清楚地认识到公寓的实际使用价值，而不是误以为其价值永恒不变。
黎黄洲提出的一个值得关注的建议是采用类似新加坡的“99年土地使用权”模式。
他认为，国家应向开发项目的企业长期出让土地（例如99年），企业随后以相应期限向客户出售公寓。期限届满后，土地归还国家重新规划。
“这一使用期限规定仅适用于新建公寓，不追溯已经颁发长期土地使用权证的情况，以便让民众安心”，黎黄洲补充道。
黎黄洲表示，这一模式带来两大好处，因为将拉低房价。当公寓有期限出售时，价格必然比传统长期所有权形式便宜，为中等收入人群有机会购房创造条件。
同时，上述做法还有助于城市重建更容易。旧公寓改造将不再陷入国家、投资者和居民之间无休止的谈判。
黎黄洲相信，这是以“使用价值”为中心重塑房地产市场的基础，而不是把住房变成积累财富和获取超额利润的投机工具。
尽管工程可能年限届满，但第21号决议贯穿始终的精神是保障居民的财产权。这意味着当楼栋因不再安全而必须拆除时，长期土地使用权仍属于居民。
为了具体落实这一权益保护，需要建立透明的补偿和安置机制。据此，当新建已到期公寓时，应优先原地安置，居民无需为原有面积再缴纳土地使用费。
对于不需要继续居住在新楼的老年人，国家或投资者应有按市场价格回购土地使用权的机制，让他们有养老资金。
（编译：张悦 ；审校：Momo；来源：越南中文社yuenan.com）
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