越南政府新颁布的第339/2026号法令自8月26日起生效，规定了在建设、技术基础设施建设管理、住房管理与开发、房地产经营等领域的行政处罚。
严管多种行为并处以重罚
该法令第62条规定，将公寓用于非居住目的的行为，将被处以1亿至1.3亿越南盾的罚款，但依法用于居住出租的情形除外。
此外，故意造成公寓渗漏、未按设计或建筑方案粉刷、装饰外立面，或擅自改变共有部分功能和用途等行为，也属于该处罚范畴。
除罚款外，违规者还将被采取恢复原状、退还占用面积、将公寓恢复为居住用途等补救措施。
第339/2026/NĐ-CP号法令不仅针对不当使用住房的行为，还具体规定了其他罚款标准：未缴纳共有部分维修费用的行为罚款2000万至3000万越南盾；擅自分割、拆分公寓，侵占共有空间和面积，损坏建筑承重结构，或将共有面积、设备挪作私用等违规行为，罚款6000万至8000万越南盾。
从公寓管理的实际情况看，不当使用行为不仅限于“偷偷”出租，还伴随着擅自违规修缮、改造公寓的现象。
胡志明市公寓管理运营协会（HCMO）主席阮进勇（Nguyễn Tiến Dũng）在接受《青年报》采访时表示，在胡志明市，居民擅自拆墙、移动卫生间，造成渗漏并影响周边住户结构和生活的案例虽然还不多，但有些情况下尽管管理委员会要求停工，业主仍不执行，迫使坊职能部门介入处理。
因此，第339/2026/NĐ-CP号法令收紧处罚标准，有望帮助控制违规改建、保护工程结构，为居民社区恢复安全的生活空间。
公寓内“居住出租”与“住宿服务”的界限
Airbnb等在线平台的爆发，使公寓用于短期经营的现象愈演愈烈，引发了诸多法律层面的疑虑。
胡志明市律师团律师阮登思（Nguyễn Đăng Tư）在接受《青年报》采访时表示，一套公寓在Airbnb平台上挂牌出租，本身并不构成职能部门认定是否违规的唯一依据。为评估经营性质，管理部门将综合考虑实际经营方式，而非仅依据合同名称。
据律师介绍，职能部门考虑的因素包括租期、承租对象、客人更换频率、入住/退房方式、在各应用上的广告宣传、附带的住宿服务，以及公寓获批的设计方案和功能。
“对于按日、按夜出租，客人不断轮换，运营中有入住/退房流程并提供附带服务的情况，其本质更倾向于旅游住宿经营，而非居住出租。”律师阮登思分析道。
为避免被重罚的风险，阮登思律师建议业主仔细核查公寓获批的设计方案和使用功能，看是否属于允许经营住宿的类型。
如果属于允许经营的范围，必须全面落实消防、安全秩序、居住申报和纳税义务等相关规定。
同时，律师强调经营必须符合公寓管理规定和公寓会议决议。
已缴税、登记暂住仍可能被处罚？
在胡志明市，市人民委员会已颁布第19/2026/QĐ-UBND号决定，规定公寓经营必须符合获批的类型、使用功能和设计方案。若经营旅游公寓，主体必须注册住宿场所，并满足旅游相关法律条件。
许多业主认为，只要完成住宿登记或足额缴纳经营税，就可以放心短租。然而，专家指出，这是一种危险的误解。
专家强调，完成纳税义务只是就产生的收入履行财务义务，并不具有改变公寓原使用功能的法律效力。如果公寓按获批方案仅有居住功能，却像旅游住宿场所一样频繁运营，那么即便业主足额纳税，该行为仍被视为违法。
（编译：Cici ；审校：Momo；来源：越南中文社yuenan.com）
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