罰款不足以挽救長期“停工”的公寓項目
據《青年報》報道，根據胡志明市人民委員會的決定，李姜生產貿易有限公司因擅自將Dream Home Riverside項目（平東坊）中682套不具備法律條件的公寓投入經營，被處以9億越盾罰款。
該決定還強制企業上繳因違法行為產生的全部非法所得。
處罰消息讓許多《青年報》讀者對威懾力感到疑慮。不少讀者認為，與開發商從民眾那裡籌集的數千億越盾相比，9億越盾的罰款實在太小。
胡志明市律師協會律師阮登思在接受《青年報》採訪時表示，需要把9億越盾的罰款放在法律適用的整體制裁體系中來看。
根據第339/2026/NĐ-CP號法令第68條第4款，將尚不具備條件的未來形成住房投入經營的行為，處以8億至10億越盾罰款。因此，李姜公司須承擔的9億越盾罰款處於處罰區間的中等水平。
除罰款外，企業還須上繳非法所得，包括從違規收取的款項以及違規使用的款項（如有）所產生的利息。因此，9億越盾並非企業須承擔的全部財務後果。
阮登思律師強調，行政處罰只解決企業與國家之間的義務。罰款金額無論多高，本身都無法幫助項目繼續建設，更無法自動解決或返還購房者的民事權益。
需要為已購公寓客戶建立實質性的住房保護機制
另一位胡志明市律師協會的律師強調，更值得關注的問題是對數百名已投入資金的客戶的實際補救能力。
“客戶不應只等待開發商或管理機構處理，而應主動彙集材料並確定自己的法律方案。首先，需要完整保存合同、附錄、收據、轉賬憑證、定金協議，以及開發商關於進度和交房期限的通知。”該律師說。
據阮登思律師稱，Dream Home Riverside項目的客戶應以書面形式要求開發商至少澄清三個問題：公寓的法律狀況；項目繼續實施的可能性和期限；客戶已支付款項的處理方案。
同時，需要逐份審查合同，以確定要求繼續履行合同、要求退還本金、利息、違約金和損害賠償，或在開發商不履行義務時要求法院解決爭議的權利。
特別是，律師提示2023年《房地產經營法》第26條規定了開發商對未來形成住房買方所負財務義務的擔保機制。
“因此，客戶需要檢查自己的交易是否屬於有擔保的情形，以及是否有銀行擔保函。”
此外，2023年《房地產經營法》第25條規定，付款必須與建設進度掛鉤，且在交房前，原則上賣方對一般情形收取的款項不得超過合同價值的70%。
如果實際上客戶已支付很高比例而項目尚未完工，這也是每份合同中需要審查的問題。”阮登思律師說。
以恢復項目執行能力為首要目標
胡志明市經濟-財政大學經濟與公共政策專家阮維光博士在接受《青年報》採訪時認為，在項目已停工但客戶已支付合同價值70%至95%的背景下，不應只聚焦於行政處罰，而應優先恢復項目的執行能力並保全客戶的現金流。
如果項目仍具備法律、財務條件，開發商需公開透明地公佈恢復方案，明確期限、資金承諾、施工進度、驗收節點、交房時間，並建立獨立監督機制，讓客戶安心繼續履行合同。
反之，如果開發商證明項目已無實施可能，需儘快制定終止/解除合同的方案，向客戶退款，並按合同和法律規定進行賠償。
必要時，各方可以尋找新的投資者繼續項目，確保承繼全部權利義務並保護客戶權益。處理原則應是：行政違法必須嚴肅處理，但最終目標是追回、保全財產，或確保購房者按法律、按已承諾的合同獲得公寓。
處理“停工”項目的三項整體方案
同時，阮維光先生提出處理“停工”項目和保護客戶的三項整體方案：
– 加強財務與進度監督：管理機構應要求開發商為每個項目設立專用凍結賬戶，定期報告現金流並向客戶公開進度，同時對每次放款進行獨立監督。
– 建立交房擔保機制：對尚未具備銷售條件的項目適用銀行擔保或退款保險，保護客戶免受停工或開發商破產風險。
– 法律支持與集體談判：協會、法律中介組織應出面幫助客戶與開發商談判，或在原開發商失去實施能力時主動提出尋找接手項目合作伙伴的方案，縮短訴訟時間並減少購房者損失。
越南中文社
