越南政府提出將土地拍賣參與保證金上限提高至起拍價的50%，以遏制近年出現的抬價後棄標現象。這一比例較現行水平明顯提高，方案目前處於政府提議階段，尚需完成後續程序才能生效。
相關討論的直接背景是河內舊清威縣2024年8月的一場土地拍賣。68塊土地中最高成交價超過每平方米1.005億越南盾，遠高於起拍價；繳款期限過後，僅13塊土地完成財務義務，成交價在每平方米8000萬至1億多越南盾的地塊均被棄標。舊山西縣2024年11月底的一起案件則更為嚴重，6名涉案人員被追究刑事責任。
據調查，涉案人員在多輪競價中商定出價方式，到第五輪對36塊土地給出異常高價，其中出現每平方米逾300億越南盾的報價，下一輪卻不再出價，導致拍賣失敗，造成拍賣組織方和購檔參與者合計近4.2億越南盾損失。
河內市律師團律師範玉清認為，抬價後棄標可能製造缺乏依據的地價水平，部分居民會把異常成交價當作整個區域地價上漲的證據；土地持有人若據此提價，實際購房者可能要多付錢。他還提到，賣方因預期漲價而提價、買方因市場過熱繼續追高，會形成循環，當預期脫離實際需求和支付能力時，市場容易出現不健康波動。
提高保證金也引發對實際購房者門檻的討論。參與多年土地拍賣的阮德鴻表示，購地支付能力與登記時立即籌錢的能力並不一致：有人可通過積蓄、變賣資產或中標後放款來付款，卻未必有足夠現金滿足高額保證金；資金雄厚的投機者反而更容易跨過這一條件。他認為，資金門檻對年輕人、新組建家庭、工薪階層和積蓄較少的家庭衝擊更大。
一名跟蹤河內資產拍賣的專家指出，提高保證金可能使部分真實需求者因缺少預付款退出，實質競爭人數減少，市場更易集中於資金充裕的群體，增加操縱、串通或壓價風險；競爭減弱後成交價即便走低，也未必讓居民以合理成本拿到土地。該專家以舊清威縣2024年68塊土地中55塊棄標為例，認為需同時審視起拍價確定方式、支付能力、繳款期限和處罰效果，且保證金比例及依據應在接收材料前公開、對同類情形統一適用。
越南中文社
