如《青年在線》所報道，關於土地使用費和土地租金的第103號法令在應用時，對於在未計算完土地款的時間內必須繳納的土地款額外收取5.4%的費用，引發了眾多意見。
財政部正在徵求意見以修改法令。
胡志明市法律大學商法系講師Ngô Gia Hoàng碩士向《青年在線》投稿，提供了關於這一問題的更多視角。
第103號法令中關於額外收取5.4%土地使用費的規定
根據第103/2024/NĐ-CP號法令第50條第2款關於土地使用費和土地租金的規定，對於在2024年8月1日之前已有土地交付、土地租賃決定或允許改變土地使用目的的項目，但尚未確定土地價格的，土地使用者在等待土地定價期間必須額外繳納相當於應繳土地使用費5.4%/年的費用。
這一規定基於2024年《土地法》第257條第2款，旨在確保在使用土地但未完成財務義務階段不損失預算的原則。
具體而言，2024年《土地法》第257條關於土地財務政策和土地價格的規定，適用於在2024年8月1日之前已有土地交付、土地租賃決定、允許改變土地使用目的等情況，但在此法律生效前尚未決定土地價格的情況。
原則上，新法律不適用於法律生效前已發佈的決定、行政行為。
因此，對於在法律生效前已有行政決定（土地交付、土地租賃、改變使用目的等）但尚未確定土地價格的情況，土地價格的確定仍應基於發佈該決定時的原則、政策，而不是應用新規定。
2024年《土地法》第257條第2款第d點規定，政府應詳細指導土地使用者在未計算土地使用費、土地租金的時間內必須額外繳納的費用。
根據上述規定，如果在此之前由於未及時確定土地價格，土地使用者未計算土地使用費，他們將必須額外繳納相當於應繳土地使用費5.4%/年的費用。
規定缺乏針對每種具體情況的具體靈活性
法律規定“固定”收取5.4%/年，但未明確解釋這一收取標準的依據，未與市場調整機制或具體工具相關聯，這是不合理的，容易導致缺乏靈活性，引發關於合理性的爭議。
上述計算方法缺乏分類，未根據不同項目組靈活調整，未區分由於客觀錯誤（由於有權限機關延遲確定土地價格或由於投資者）的情況。
如果企業遵守正確的法律程序，但被動等待職能部門評估土地價格，又被計算額外費用，這將增加投資成本，儘管不是他們的錯誤。
這將增加法律和財務風險，影響投資者的預測能力，對現金流造成壓力，特別是在市場困難的背景下。
結果是減少了推進項目的動力，影響住房供應、生產-商業用地，與經濟復甦政策不符。
土地使用費是投資投入成本（土地成本），類似於購買原材料、建設基礎設施等成本，因此將被計入房地產產品的成本，隨後轉化為購房者的購買價格。
因此，這一追溯費用必然會將財務負擔轉嫁給購房者（如果企業尚未售房），或減少已售產品的投資收益。
通常，在向購房者出售住房後，企業才需要繳納這一額外的土地使用費，因此企業無權提高售價或調整已簽署的購房合同中的財務義務。
因此，企業被迫承擔這一追溯費用，導致法律和財務風險，特別是對於多年前已交付但受困於土地價格確定的項目。
越南中文社
