在河內和胡志明市等大城市，房價遠高於大多數居民的收入。目前公寓平均價格為每平方米70至1億越南盾，不僅中等收入人群，甚至高收入人群在購房時也感到困難。
這就是為什麼在9月22日的會議上，越南總理範明政激動地說：“有多少人需要房子，但因為房價太高而買不起。房子每平方米70到1億越南盾（公寓），誰有錢買呢？”
“如果你們認為沒有需求，那你們就都住在天上了，都住在天堂了，沒有人在地上了。”
購買約60平方米的公寓需積攢超過25年
月薪約3000萬越南盾，陳碧雲（32歲，寧平人），河內農業銀行分行信貸員，工作超過8年仍住在富龍坊的四級出租屋。
分享在河內擁有房子的夢想時，碧雲說：“我已經積攢了8億越南盾來買房，但至今未找到價格合適的公寓。”
碧雲估算，按當前房價每平方米70至8000萬越南盾，一套約70平方米的公寓價格也達50至60億越南盾，而口袋裡只有不到10億越南盾，所以不敢冒險向銀行貸款買房。
借款高達50億越南盾買房，每月還本付息的壓力太大，我無法應對。因此，我只好暫時擱置擁有房子的夢想，再積攢一段時間再找房購買。
在最近提交給政府的今年前9個月房地產市場報告中，建設部表示，河內第三季度公寓初級銷售平均價格為每平方米70至8000萬越南盾，比第一季度增長5.6%，比2024年同期增長33%。河內一些高端公寓項目記錄售價為每平方米1.5至3億越南盾。
在胡志明市，過去9個月公寓初級銷售平均價格約為每平方米7500萬越南盾，與今年第一季度相比沒有增長，但比2024年同期增長36%。一些高端項目售價從每平方米1.5億越南盾起。
根據Batdongsan.com.vn的計算，以2024年越南人均月收入達到950萬越南盾計，每個90後年輕人需要工作和積攢25.8年才能購買一套約60平方米、價格約30億越南盾的公寓，在存款利率為4.5%的條件下。
為什麼房價持續上漲？
與《青年報》交流時，專家認為，房地產項目手續處理延遲導致供應短缺，以及土地、建築、貸款等投入成本上升和投機情況，是近期房價上漲的原因。
其中，房地產項目障礙解決緩慢導致數千個項目擱置，住房短缺狀況持續多年，被認為是房價上漲的首要原因。
據EZ房地產投資與發展股份公司總經理範德全表示，房地產企業面臨一系列手續。例如，在土地方面，除了正常手續外，土地來源問題和涉及公共土地導致許多項目“停滯”。
範德全還表示，主要困難來自國家管理機構。例如，在項目文件審核階段，需要徵求許多不同部門的意見，如農業與環境廳、建設廳、規劃與建築廳、財政廳，以及地方公社級政府，因此手續執行時間延長，之後才批准項目規劃。接著，在批准投資主張階段，又需要再次徵求部門意見。
目前大多數項目都進行兩輪部門、行業和地方徵求意見。在執行場地清理、土地回收時，又出現土地定價、項目內公共土地等障礙，並需額外支付土地回收費用給居民。
基於以上分析，範德全確認，過去一段時間許多地方住房和城市項目手續批准延遲，導致項目多年擱置，產品無法上市，供應短缺，供需失衡狀況日益嚴重，導致房價上漲並持續上漲。
同樣觀點，CBRE越南市場部總監武黃俊杰表示，即使在胡志明市，也有項目手續拖延5-7年，甚至數十年，讓投資者灰心。典型例子是樂天投資者因土地價格和相關手續問題請求退還守添項目。
為縮短項目投資手續，俊傑認為需要加強事後檢查活動，按照總理已指示的精神，在已批准建築方案的區域和街道取消私人住房建設許可。
建議一系列降低房價的解決方案
為降低房價，富東集團總經理吳光福認為需要同步實施多項解決方案。其中，國家可以通過加快手續、幫助減少間接財務成本來支持企業。
此外，國家可以在以合理價格建立土地基金、快速執行補償拆遷方面發揮重要作用，幫助降低成本。
吳光福還認為，銀行需要為從事經濟適用房、平民住房的企業提供合理利率支持方案，而不是對所有細分市場應用統一利率。
從企業角度，吳光福承認企業已實施許多措施來節省成本，並將預期利潤率降至10%，但這只是短期措施，需要為整個房地產市場提供更根本的解決方案。
與此同時，胡志明市多個公寓項目的一位投資者表示，如果加快法律手續，企業將節省大量項目開發成本。這位人士舉例，如果項目5-7年無法實施，平均年貸款利率10%，意味著成本已翻倍，更不用說企業為維持機構而支付的許多其他成本。
因此，如果國家優化流程和投資手續，在確保法律合規的同時加快、簡化企業法律進度，將有助於減少財務成本。
胡志明市房地產協會主席黎黃洲也確認，要降低房價必須減少土地使用費、項目場地清理成本。這項成本目前佔高層公寓項目總投資的約10%，聯排別墅和街屋項目總投資的30%，別墅項目總投資的50%以上。
為調節房地產市場、降低房價，黎黃洲建議政府應同時使用多種市場調節工具：改變土地使用費、土地租金政策，允許一次性繳納、逐年支付。此外，需儘早對閒置房地產、第二套房屋徵稅，以打擊投機，並使用規劃和住房發展計劃來調節住房供應。
構成公寓價格的七個因素
作為專注於平民細分市場、面向實際住房需求和中收入人群的企業，富東集團總經理吳光福認為有七個投入因素構成公寓價格：土地費、土地使用費、建築成本、財務成本、企業管理成本、行政手續執行時間和企業預期利潤。
1. 土地費當前已很高，由於稅收高，以及基礎設施系統發展使土地價值增長多倍。吳光福舉例，一塊農地或多年生作物地以前價值1000億越南盾，但當道路橋梁擴建後，價值可能增至2000億越南盾，導致購買投入成本上升。
2. 土地使用費是企業除土地購買成本外必須向國家額外支付的款項。目前，這項費用按剩餘方法計算（地塊估計價值=開發總收入-開發總成本）。
據吳光福，應用此方法使項目土地費增長多倍，甚至有些項目土地費比最初預期增長三倍。
3. 建築成本包括人工和材料成本，也逐年增長並隨階段變化。有建築經驗的企業可以找到降低建築成本的解決方案，但這種減少通常不顯著（僅約2-3%），而人工和材料成本可能增長高達10%。
4. 財務成本（利率）隨時期波動，目前利率趨於穩定和下降。據吳光福，這是唯一可能降低房地產價格的因素，但這種減少非常小，無法彌補上述三個因素的大幅增長。
5. 企業管理成本是維持運營機構、員工工資和資產折舊的成本。“這項成本也有上升趨勢，企業可以通過數字技術和提高勞動生產率主動節省，但這項成本在構成售價中的比例很小，”吳光福說。
6. 法律手續執行時間是企業的間接財務成本。如果法律手續執行時間延長，財務成本將呈指數增長。例如，一塊價值5000億越南盾的土地，如果法律手續從2年（花費1000億利息）延長到5年，企業將損失高達2500億利息。
7. 企業預期利潤是取決於每個企業觀點和商業戰略的因素。如果投資者設定過高的利潤預期，售價將很高。相反，如果企業預期合理利潤，例如僅10-20%，則價格會更靈活。
2900個項目正遇手續障礙
CBRE越南市場部總監武黃俊杰強調，多年拖延的手續障礙是房地產市場的重大問題。
全國約有2900個項目正遇手續障礙。這是一個令人擔憂的數字，直接影響過去多年的市場供應。
中國連續多年降低公寓價格的經驗
自2022年至今，許多城市公寓價格持續下降，標誌著北京管理政策的深刻變化。
收緊信貸以抑制價格上漲勢頭
轉折點始於2020年，當時中國政府出臺“三條紅線”政策，旨在限制投資者過度借貸，據彭博社報道。此規定設定了債務比率上限，並要求企業維持最低現金水平，導致許多大型房地產集團，包括恒大和碧桂園，陷入流動性危機。
當局還收緊抵押貸款，並要求銀行減少房地產信貸發放速度。此政策切斷了曾滋養投機浪潮的資金流，有助於阻止跟風買賣導致大城市公寓價格遠超居民收入的情況。
一系列放鬆措施以降低價格
然而，過度收緊已導致中國房地產市場暴跌，威脅經濟增長。從2022年起，政府被迫調整，轉向支持措施以穩定價格並防止市場崩潰。
首先，北京允許房地產企業更多接觸預售房資金，並推出約2000億元人民幣的特別信貸包以完成未完工項目。這既有助於減少未交付公寓庫存，又鞏固了買家信心。
對居民，政府將抵押貸款利率降至多年最低水平，同時要求銀行調整現有貸款利率。最低首付比例降至首套和第二套房均為15%，幫助擴大住房獲取能力。北京、上海和許多其他城市的地方政府也取消或放寬了每戶家庭可購買公寓數量的限制。
一個值得注意的點，據全球房地產跟蹤網站Global Property Guide分析，是中國非常重視租賃住房發展，將其視為創造穩定住房供應並滿足廣大居民，尤其是年輕人需求的根本解決方案。
租賃住房政策在規劃和財政支持方面得到加強，同時更新舊城區以增加市場吸引力。這些措施有助於減輕銷售住房市場的壓力，避免產生長期房價“泡沫”。
市場進入調整階段
以上措施的結果是，中國許多城市公寓價格已降溫。據官方數據，中國商業住房價格從2022年開始下降，到2024年錄得近十年來最大跌幅。到2025年初，下降速度已放緩，但房價仍低於多年前峰值。
價格下降主要源於抑制投機信貸和選擇性放鬆以確保實際住房需求的結合。中國當局希望此調整將使市場迴歸更可持續的狀態，而不是繼續維持超出大多數家庭承受能力的高價格。
經過多年房價飆升併成為最大社會問題之一，中國房地產市場現已逆轉。
越南中文社
