然而，這種過熱增長也引發了人們對房地產“泡沫”風險和金融系統不良貸款的擔憂。
低利率
根據國家銀行數據，截至7月31日，銀行向房地產領域注入了4.1萬億越南盾，與2024年底相比增長了近17%，高於整體經濟的信貸增長速度。
其中，房地產信貸目前佔經濟總債務的近24%，這是一個創紀錄的高比例。
因此，當銀行以有吸引力的利率大量向房地產注入資金時，購房貸款變得更加容易。目前，許多商業銀行提供購房貸款套餐，初始階段優惠利率僅為每年5-6%，為有購房需求的人創造了有利條件。
在富隆坊（胡志明市）租公寓一年多後，阮文友（35歲）目睹了該地區房價的急劇上漲，因此他決定貸款購買公寓而不是繼續租房。
接觸多家銀行後，阮友被介紹多家銀行的固定利率低於6%的貸款套餐，並附帶2-5年免還本金政策和前幾年利率保持不變的政策。最終，阮友獲得了一個貸款套餐，前三年利率為5.5%，免息期長達5年，貸款期限長達40年。
“我動用了長期積累的資金，並向親戚借款，以滿足30%的自有資金超過15億越南盾，其餘部分由銀行直接支付給賣方，”阮友說。
不僅購房者受益，當銀行向房地產注入資金時，房地產企業也像“補充氧氣”一樣。在信貸緊縮之後，許多投資者現已重新獲得信貸，並承諾額外貸款數千億越南盾，以加快在建項目的進度並實施新項目。
胡志明市一家房地產企業的主席表示，銀行放寬了向項目注資的條件，幫助企業在一段“凍結”期後啟動項目。因此，許多企業正在利用“廉價資金”階段開發項目並將產品推向市場。
向房地產開放信貸“閥門”的風險
除了積極影響外，當銀行以有吸引力的利率大量向房地產注入資金時，信貸過快增長到一個領域也給經濟帶來了許多風險和不可預見的後果。
與《青年報》交流時，越南銀行協會副主席兼秘書長阮國雄認為，今年前7個月信貸增長16.95%，高於其他領域和整體經濟的信貸增長率。
這與正常經濟規律背道而馳，即信貸應流入經濟中的生產行業。房地產信貸正在按照銀行向房地產項目投資者貸款建房，然後銀行再向房地產投資者貸款購房的週期循環。
隨後，房地產項目投資者利用從房地產投資者那裡獲得的資金投資新項目，建造更多房屋。
阮雄評估這是一個極其危險的問題，因為房地產信貸總債務高達4.08萬億越南盾，佔經濟總債務的23.68%。這還不包括房地產投資企業的債券債務。
“可以看到經濟的巨大資源正集中在房地產中。需要澄清銀行向房地產貸款的4.08萬億越南盾在哪裡，誰在使用和管理。必須查看總債務中，真正有購房需求的人貸款多少，其餘多少是房地產投資者貸款，”阮雄說。
與此同時，品牌與競爭戰略研究院院長武志成博士認為，房地產及相關行業對GDP增長做出了顯著貢獻。然而，越南金融市場發展不平衡，企業債券與房地產領域的問題仍然存在。房地產投資經營活動仍然嚴重依賴銀行信貸。
“今年前7個月房地產信貸高增長也反映了資本需求和房地產領域的復甦。但當信貸注入房地產高於其他領域，遠超整體經濟的信貸增長時，可能蘊含風險，”武博士說。
據武博士稱，這裡的風險是影響銀行系統安全和其他宏觀風險。因此，過去一段時間政府多次提出發展安全、健康的房地產市場。
幫助市場復甦、發展，帶來實際利益，滿足人民的實際住房需求，尤其是在供需失衡、社會住房和廉價住房嚴重短缺的背景下。同時，避免銀行系統發生風險，不重蹈“泡沫”破裂、市場凍結等覆轍。
需要為生產行業創造足夠的吸引力
關於當前信貸市場的評估，SHS研究中心主任阮明漢認為，實際上許多工業、農業企業幾乎不願貸款，因為儘管利率已降低，但產出仍困難。
與此同時，僅在6個月內，房地產經營貸款增長了近20%，遠高於加工業或貿易。
此外，評估和審查一個房地產項目通常比工廠項目容易得多。土地和工程可以抵押和清算，價值穩定，而機械設備貶值快，生產產出模糊。
“容易看到資金正在尋找用武之地，而此時房地產成為接收地。但房地產信貸週轉非常緩慢。購房貸款、項目貸款通常持續10-20年；資本固定在固定資產中，難以週轉。而生產經營貸款資金週轉快，每年經過多個週期，直接推動GDP，”阮漢說。
據阮漢稱，要解決上述失衡問題，不能僅用行政命令將資金“推”到尚未吸收資金的地方。核心問題是如何讓整個經濟蛋糕做大，讓生產有生存空間並足夠吸引資金流向自己。
“如果希望資金擴散到生產-服務業，需要更多政策來刺激真實需求（就業、收入、結合基礎設施的社會住房），而不是僅在供應側‘供應和結構調整’，”阮漢分析。
類似地，阮光輝，阮廌大學金融銀行系首席執行官表示，房地產目前在經濟總信貸債務中佔很大比例。與此同時，許多生產經營領域仍面臨困難。
阮輝認為，當生產行業難以擴張時，信貸主要流向房地產和證券兩個渠道。在增長壓力下，銀行也傾向於向房地產貸款，因為這仍然是隨時間保值更多的抵押資產， compared to 機械設備。
“然而，需要謹慎，平衡增長目標和潛在風險，甚至未來的後果，”阮輝說。
越南中文社
