與預期的新一輪價格上漲相反，普遍的租金水平並未出現顯著波動。市場正在發生什麼？
為何需求增長而房價未漲？
根據Batdongsan.com.vn向《青年在線》提供的2026年1月市場數據，儘管由於臨近春節的季節性因素，與12月相比略有調整，但全國對房地產的關注度仍顯著高於2025年同期。
胡志明市繼續成為焦點，佔全國總搜索量的50%。河內位居第二，約佔27%。
在胡志明市（舊稱），對房地產的關注度比2025年1月增長了60%，而信息發佈量增長了45%。最值得注意的是租賃細分市場。出租房的關注度增長了130%；出租公寓和獨立屋的關注度分別增長了52%和50%。
這一趨勢與市場的熟悉週期相吻合：通常在春節後的第一週，當工人和學生返回城市時，租房需求會迅速上升。但與之前的“熱”階段不同，這次需求的增加並未帶來明顯的價格波動。
專家認為，至少有三個原因可以解釋這一悖論。
首先，當前的租賃供應不再像之前的局部過熱階段那樣稀缺。經過兩年的市場調整，許多房東和投資者重返租賃市場以確保穩定的現金流，而不是等待價格上漲出售。這有助於租金水平保持更平衡的狀態。
第二，需求增長但集中在普通細分市場——服務於實際居住。數據顯示，出租房、獨立屋和中檔公寓是最受歡迎的房產類型。這是對租戶收入敏感的群體，因此價格上漲的空間不大。
第三，經濟背景雖然積極，但不足以推動廣泛的價格上漲。2026年1月，零售商品和消費服務收入增長9%；新成立和恢復運營的企業數量增長45.6%；工業生產指數增長21%。
然而，購房貸款利率仍保持在每年9%或更高。當資本成本仍高時，流入房地產的投資資金無法像之前的週期那樣爆發。換句話說，市場正朝著“有真實需求但投機不強”的方向發展。
價格上漲但選擇性，買家和租戶更謹慎
在買賣細分市場，1月全國關注度比同期增長47%，信息發佈量增長41%。掛牌價格繼續呈上升趨勢，尤其是土地和公寓。
然而，這種增長主要反映了賣家的期望，而非交易爆發。在利率相對較高且信貸受到嚴格控制的情況下，市場尚未出現廣泛的“投機”浪潮。
值得注意的是，資金和關注度傾向於集中在大城市和基礎設施良好的衛星區域。除了胡志明市和河內，峴港、慶和、同奈、海防等地是關注度突出的地區。
這一趨勢表明買家更加挑剔，優先選擇發展動力明確的區域，而不是追逐謠言。
2026年初的一個顯著變化是用戶行為。在自由群組中信息混亂、圖片不實、掛牌價格不準確的背景下，尋找購買和租賃房屋的人越來越謹慎。
另一個週期？
根據Batdongsan.com.vn的統計，帶有“已驗證”標籤的信息瀏覽量是普通信息的1.8倍，聯繫率是普通信息的2.4倍。
這反映了優先安全、透明而非追逐“異常低價”的心理。當市場不再過熱時，透明度和合法性成為重要標準。
胡志明市佔50%的搜索需求但租金未大幅上漲，可能表明市場正進入一個真實需求和供需平衡的週期，而非投機週期。
如果這一趨勢持續，2026年可能是房地產市場轉向更可持續狀態的階段，增長基於經濟和實際居住需求，而非短期價格上漲預期。
越南中文社
