越南国会正在审议《房地产经营法（修订）》草案，其中提出把购房合同价值5%的尾款交由信贷机构账户管理。按照草案安排，这笔钱只有在购房者取得权属证书，或购房者同意自行办理申请手续后，才会转给开发商。
这一安排并非首次提出尾款留存。现行2023年《房地产经营法》第25条第3款已规定，在购房者、租购方尚未取得权属证书时，卖方不得收取超过合同价值95%的款项，余款待主管部门发证后支付。草案的新内容在于管理方式：第20条要求这5%转入信贷机构账户，购房者可享有由此产生的利息。
民智报刊登的胡志明市律师团律师黄霞（Hoàng Hà）在分析中认为，预先锁定最后一笔付款，有助于减少开发商完成义务后购房者故意拖延付款的情况，也在办证过程中保留一道保障。但她同时指出，评估一项保护购房者的政策，不能只看这5%是否安全，还要看此前已支付的95%如何受到保护。
文章指出，期房交易的风险往往在早期就出现。购房者在工程仍在施工时开始付款，随后按进度继续支付，而项目能否完成取决于开发商的财务能力、施工组织能力和法律义务履行情况。若项目进度拖延、开发商失去财务能力或出现严重法律障碍，购房者的大部分资金可能已投入建设和投资过程，此时即便5%被安全保管，也难以弥补已付款项相关的损失。
文章还区分工程完工与具备发证法律条件。一套公寓可能已经交付、购房者已经入住，但项目仍有土地方面的财务义务或法律障碍待处理。在这种情况下，冻结最后5%不能替代开发商的责任，也无法自行消除导致权属证书未获签发的障碍。问题在于购房者已履行几乎全部付款义务，交易最终结果却取决于他们无法自行决定的事项。
文章梳理现行法律已有的防风险机制：2023年《房地产经营法》第24条规定期房入市条件，第25条控制付款进度，第26条设立银行担保机制，在开发商未按承诺交房时对其财务义务提供担保，购房者可选择是否要求担保。作者认为，获准销售、限制收款、交房担保和办证责任属于保障范围不同的机制，不能因为存在某一机制就认为其余风险已被控制。
作者建议修法时通盘检视购房款从筹集到使用的全过程：确保开发商真正满足法定条件才能收款；公开并可核查项目法律信息，特别是财务义务、抵押状况和可能影响购房者权利的法律限制；加强对预收款使用的监控，并配套监督、发现违规和追责机制；明确因开发商原因导致办证迟延时的责任。
就5%本身，文章提出草案还需明确账户管理机制、放款条件、信贷机构责任，以及合同被终止或发生争议时的处理方案。作者认为，钱存在银行并不当然意味着相关法律风险已经消除，保护购房者应从第一笔资金被筹集时开始，而不是等到只剩5%未付。
越南中文社
