这些违法房地产项目造成的损失不仅限于被侵占的数千亿越南盾，还包括数百名次级投资者的命运——他们从期望获利变成了无奈的受害者。他们必须多年追诉投诉，面临财产全部损失的风险，甚至引发社会治安的“热点”。
更令人担忧的是，解决后果的过程往往漫长且陷入僵局，尤其是当担保资产涉及国防用地或法律手续不完善的项目等复杂法律因素时。
许多房地产开发商“钻法律空子”
从法律层面看，规范房地产经营活动的框架并非缺乏。
2014年《房地产经营法》（现已被2023年法律取代）已明确规定：开发商只有在满足全部法律条件时才能将产品投入经营；销售、租赁购买未来形成的住房必须得到主管部门确认符合条件，并由商业银行提供财务义务担保。
同时，开发商必须公开透明地披露项目信息、法律状况以及允许交易的产品数量。
然而，规定与执行之间的差距仍然很大。许多开发商通过“预订金合同”、“投资合作合同”、“产品登记表”等变相集资形式“钻法律空子”，在项目未满足条件时收取客户款项。
旅游公寓、度假别墅等产品尽管未满足颁发证书的条件，也被大肆宣传销售。这些行为并非短期发生，而是持续多年，涉及中介系统、交易平台以及社交媒体上密集的广告活动。
“风险传播渠道”
当违法行为被发现时，后果往往已超出修复能力。实际情况表明，有些案件虽已作出生效刑事判决，但民事部分的执行仍因资产不符合法律处理条件而陷入僵局。这不仅提出了处理违规环节的问题，还涉及早期、远距离预防的有效性。
造成这种情况的原因已多次被指出：国家在土地、规划、投资、建设等领域的管理工作存在多届任期遗留的失误；检查、监督不及时；预订金、占位交易泛滥但未受控制；处理制裁缺乏足够威慑力。
特别是房地产中介活动，尤其是自由中介，缺乏严格的管理机制，成为市场上巨大的“风险传播渠道”。
一个值得注意的事实是，尽管管理部门多次发布文件警告，要求开发商在未满足条件时不得进行广告和交易，但网络空间上仍充斥着销售未满足经营条件项目的广告和报价信息。
这表明，如果仅停留在“纸面提醒”而缺乏有效的控制措施，则难以阻止未来类似案件重演的风险。
建议采取坚决、实质性的方法
为使房地产市场健康发展，需要采取更坚决和实质性的方法。
首先，必须堵住集资活动中的“漏洞”。任何在项目未满足条件时收取客户款项的行为，无论以何种形式，都必须从一开始就被发现和处理。需要从“处理后果”转向“阻止违规”的思维转变，特别是对于系统性行为。
此外，项目信息公开应以透明、易于访问的方式进行。不仅限于在网站上发布，还需建立统一的房地产项目数字数据库，其中明确显示法律状况、进度、经营条件以及风险警告，以便民众方便查询。
从巴维科、海洋景观等案件中吸取的教训已十分清晰。如果不及时从“发生后果后处理”转向“主动从根源上阻止”，则类似案件重演的风险难以避免。不要让每个房地产项目都成为未来形成的刑事案件。
另一个关键因素是必须明确管理部门的责任。
如果出现项目未满足条件但仍长期进行广告宣传、集资而未被处理的情况，则需要审查相关具体个人和单位的责任。
不能再继续存在“管理部门松懈——企业违规——民众承担后果”的现实。
同时，需要收紧房地产中介活动。只有持有执业证书、在法律框架内明确活动的个人才能参与中介。
虚假广告、协助未满足条件项目的行为必须受到严肃处理，包括在网络环境上。
控制网络空间信息也应被视为核心任务。发布房地产项目错误信息的网站、社交媒体账户必须被及时发现和处理，避免产生扰乱市场的“虚拟投资浪潮”。
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