越南贷款利率飙升，房地产交易量下降62%

越南Dat Xanh Services经济-金融-房地产研究院（DXS-FERI）于7月13日发布的市场研究报告，揭示了房地产市场资金流动的一个侧面。

购房者“深受”利率冲击，流动性创纪录下滑

DXS-FERI的统计数据显示，2026年上半年新开盘供应量为37,300套，同比小幅增长16%。由于2026年多个新项目陆续交付，二级市场供应在各区域和细分市场均呈现多样化。

DXS-FERI专家表示，2026年上半年购房贷款利率普遍在12%-14%/年。但值得注意的是，一些浮动利率贷款的实际利率已达到15%-16%/年。

优惠期过后融资成本迅速攀升，给购房者和投资者带来巨大财务压力，迫使他们在使用财务杠杆时变得极为谨慎。客户对利率和现金流波动的敏感度前所未有，观望情绪弥漫市场。

利率冲击直接导致全市场交易指标下滑。2026年上半年一级市场总吸收量仅约26,100套，较2025年下半年深跌62%。

全市场整体吸收率在20%-30%的低位徘徊，较去年末下降30个百分点。其中，北部地区吸收量占全国总量的50%，南部地区占40%。

DXS-FERI的报告还显示，南部地区跌幅最大，吸收率下降35个百分点。目前流动性仅集中在少数满足实际居住需求或能产生稳定现金流的项目，而郊区投资产品几乎“冻结”交易。

心态转变：从杠杆转向自有资金

贷款利率压力彻底改变了购房者的行为。调查显示，购房者不再期望短期投机，而是优先选择法律清晰（优先率96.9%）且连接便利的产品。

值得注意的是，市场正在经历从使用财务杠杆转向优先自有资金的转变，以降低利率成本风险。客户花更多时间分析每月财务问题，而不再像过去那样只看总售价。

对于2026年下半年的市场，专家预测购房贷款利率难以快速下降，仍将维持12%-14%/年的高位。市场将更深地进入“从分化到筛选”阶段。

预计资金只会流向法律手续清晰、开发商信誉良好、并受益于正在实施的重点基础设施项目（如5条地铁线路和大型桥梁）的项目。能够解决客户财务问题、提供长期利率支持并延长付款进度的开发商，将在疏通流动性方面占据巨大优势。

相反，投机性产品、缺乏便利设施或开发商品牌较弱的项目将继续面临强大的洗牌压力。

（编译：张悦 ；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）