2026年修订版《住房法》草案中关于公寓分类及使用期满后处理机制的规定，正引起舆论特别关注。
公寓期满后改造的两种处理机制
根据修订版《住房法》草案，公寓被分为两类：旧公寓和非旧公寓。
根据第2条第13款，“旧公寓”是指1994年及以前建成的公寓项目。期满后，业主可通过公寓会议选择投资者，或由国家介入选择。
公寓业主将获得新建公寓作为补偿，面积至少等于旧房面积（无需支付任何额外费用）。国家设有允许更高规划建筑指标机制，以使参与重建投资的投资者在向公寓业主进行补偿（原地安置）后仍能获得利润。
第二类是“非旧公寓”，即1995年以后建成的公寓。使用期满后，业主继续使用共有土地面积，并须按所有权比例自筹资金进行重建投资，不适用旧公寓群体的补偿机制。重建公寓的资金出资可约定按项目进度缴纳，或在公寓交付后一次性缴纳，并在补偿与安置方案中确定。
胡志明市一家房地产经营企业代表向《青年报》表示，对1995年以后投入运营的项目实施新规定，将极大影响流动性和购房者信心。
他认为，此前客户付款购买商业公寓时，是按现行法律框架进行交易，其中补偿与安置机制统一适用。突然改变机制，迫使1995年以后项目的购房者在工程期满时自掏腰包重建，可能使公寓细分市场吸引力下降，同时也会给开发商今后实施城市整治带来困难。
专家：财政义务分配存在不合理之处
从经济政策和城市发展分析角度看，专家认为，需要审视向民众分配财政义务的相称性与合理性。
同样是已完全履行财政义务并在新法生效前确立合法所有权的业主，却仅依据建设时间节点（1995年前还是后）来强制一部分人自担重建费用，而另一部分人获得补偿支持，这并不真正具有说服力。
专家认为，工程建设时间只是管理或质量检验的技术依据，不能当然地从根本上改变业主的财政义务。适用这一机制，无意中把全部风险和这项政策的成本转嫁给了此前已购买并拥有资产的人。
胡志明市律师团律师阮国瑞芳在与《青年报》交流时强调，不能用新法削减此前购房者的权利。
她肯定，2013年《宪法》确认私有财产权和继承权受法律保护。同时，人人有权拥有住房，并对其财产享有合法所有权。在审视任何可能显著改变已确立所有权价值或行使条件的政策时，这是重要的宪法依据。阮女士说：“因此，在制定针对公寓的新法律机制时，不能只从工程管理角度提出问题，例如‘公寓已过使用期限，应如何处理’。”
由此，她认为，强制1995年以后的公寓自筹重建资金的规定具有追溯性质，会对先前已确立的财产权产生不利的财政义务。“不能用新法削减此前购买公寓者的权利。如果出台业主自筹资金的机制，这一规定只应适用于新《住房法》正式生效之日起的新建项目。”阮律师肯定道。
胡志明市律师团一名律师向《青年报》表示，草案需要明确回答一个问题：“有哪些法律依据和客观标准，允许对一组此前已确立合法所有权的业主分配新的财政义务，而另一组处于类似情况的业主却适用不同的保障机制？”
这不仅是形式上的平等问题。更重要的是，必须审视分类标准的合理性、客观性和相称性。
如果机制差异源于每类公寓的实际特点，草案需要明确这些特点，并证明工程特点与业主必须承担的财政义务之间存在直接联系。
相反，如果同属一类住房所有权，对共有土地也属同一所有权关系，却仅因建设时间或确立所有权时间不同，就使业主的财政义务发生根本变化，那么就需要特别谨慎，避免新政策无意中把该政策的风险和成本转嫁给在政策出台前已购买并拥有资产的人。
（编译：Jon ；审校：Alex；来源：越南中文社yuenan.com）
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