《青年報》介紹專家和民眾圍繞此問題的實際意見。
範越順博士（胡志明市資源與環境經濟研究所所長）：
補充土地分割時的建築協議
長期以來，許多房地產經營者利用這一規定大規模分割土地，形成人口密集但基礎設施不完善的居民區，如道路、排水系統等。
許多臨時居民區由大規模分割地塊形成，有幾十到幾百戶家庭居住，但沒有人行道、公園或幼兒園。
為限制大規模分割出售地基，應規定各坊、鄉、特區應用城市的共同城市建築管理規定，以確定有分割需求土地的各項指標。
例如，如果土地使用人申請將一塊土地分割成五塊或以上，則必須就各塊土地達成共同建築方案協議，包括土地利用係數、建築密度、樓層高度、高度、退讓距離，以及供電、供水、排水方案。
如果最初申請分割的土地面積較大（可能從1000平方米起），投資者必須制定項目，經職能部門批准設計，以成為具備完善技術基礎設施的小型居民區。
對於小型居民區，若不便於留出土地建設社會基礎設施，則投資者有義務根據項目規模向地方繳納社會基礎設施建設基金。地方用這筆錢增建學校、遊樂區等。
如果嚴格執行這一點，通過收購土地形成分割出售地基區域的利潤將不會很高，因為實施技術設計方案、基礎設施的成本會增加。屆時，出售的土地價格也會很高，相當於大規模、規範的住房項目，購買者會自行比較和選擇。利潤不再吸引人，自然分割出售地基的情況就會減少。
阮福德先生（峴港市土地登記辦公室副主任）：
控制土地分割數量，連接交通
峴港市正在應用關於住宅用地或同一地塊內包含住宅用地和其他用地的土地分割時最小面積的決定。這兩項決定適用於兩個區域：舊峴港市（第32號決定）和舊廣南省（第28號決定）。
合併後，峴港市正在審查、修改並整合全市關於土地分割的共同規定，以取代上述兩項決定。目前，《土地法》規定較為寬鬆，為民眾實現土地使用者的權利創造條件。
然而，為了使土地分割成為土地使用者的權利，但規定必須防止利用土地分割進行分割出售地基，影響總體規劃，給基礎設施帶來負擔。
我正在研究控制土地分割後地塊數量的解決方案。例如，如果一塊土地被分割成五塊或以上，則必須徵求地方政府的意見。此舉旨在讓國家管理機構對照規劃、建設規定，以及該區域未來人口密度增加潛力下的基礎設施滿足能力。
此外，城市可以授權坊/鄉級管理土地分割時的道路連接。這有助於嚴格監督為分割目的而形成的自發道路。
建築師黃春壽：
區分兩個居民區進行管理
實際情況表明，規定允許分割的最大面積可以限制大面積土地被零碎分割，破壞城市空間結構，打亂規劃。
這是胡志明市郊區許多地區已經發生的問題，在短時間內，農業用地或尚未具備城市發展條件的土地被分割成幾十甚至幾百個小塊，隨之帶來嚴重的基礎設施、環境和城市管理後果。
但關於允許地塊最大面積的規定可能無意中給有正當需求的民眾帶來困難。
核心問題不在於最大或最小面積數字，而在於管理方法。過去一段時間，一些地方允許土地分割僅停留在面積標準，尚未提出嚴格的技術基礎設施條件、交通連接、供水排水、電力以及詳細規劃符合性要求。
各地需要非常明確地分類區域，以靈活但受控的方式應用土地分割政策。規定分割的最小面積適用於現有、穩定、具有基本完整基礎設施系統的居民區。因為這些區域的土地細分不會對基礎設施造成顯著壓力，同時滿足民眾的實際需求。
相反，對於規劃新城市發展區或正在土地功能轉換過程中的區域，需要應用更嚴格的條件。這些區域的土地分割（除了最小面積規定外，必須與詳細規劃、城市設計以及技術基礎設施標準掛鉤）。
甚至可以考慮不允許零星分割，只允許按照規範批准、具有完整基礎設施和同步連接的投資項目進行。特別是對於尚未形成明確居民區的郊區，國家需要嚴格執行規劃，只允許發展具有規範基礎設施的項目。
如果不改變方法，我們將繼續陷入收緊規定 – 產生變相 – 再次收緊的循環。要結束自發分割出售地基的狀況，規劃必須領先於居民發展。
阮文接先生（胡志明市）：
申請分割土地太難了！
我家有2000平方米父母留下的多年生作物土地，分給我們四兄弟姐妹。我們想將這塊土地分成四塊，每人過戶一塊，但分割申請未獲批准，因為分割後的地塊不臨道路。
我詢問附近區域分割地塊的人，他們說我必須在分割後修建穿過各塊土地的道路。但我填土修路時，因在農業用地上無證修路被職能部門處罰。
阮氏碧女士（胡志明市忠美西坊）：
土地價格表高，分割出售地基不再有超高利潤
我曾是尋找購買大面積農業用地然後轉換用途，分割出售給民眾建房的人。同樣是合法住宅用地，允許建設，但由於我投資基礎設施水平較低，價格比那些由規範投資者開發的具有完整公園、學校的居民區便宜。我的分割土地面向那些想安居或投資但資金不多的年輕人。
以前土地價格表規定還較低，形成分割土地的成本還不算太高。因此做分割出售地基利潤較多。目前土地價格表相當高，因此土地轉換用途的成本大幅增加，利潤不多。所以分割出售地基的情況大幅減少，以前10人做，現在只剩2人。
此外，國家機關使用座標、遙感技術管理土地，因此分割出售地基區域很容易在提交申請時被發現和阻止。這些法律和市場障礙使得分割出售地基比以前困難得多。
越南中文社
