此前，在義安省，位於Vinh Loc區的陳氏紅（52歲）和陳維東（60歲）家庭將300平方米的園地轉為住宅用地，以便分配給子女並出售以治療疾病。
然而，這個家庭收到了必須繳納近45億越南盾的稅款通知。與此同時，如果將300平方米的土地在轉換用途和分割後全部出售，也只能獲得30億越南盾。
碩士吳嘉煌（胡志明市法律大學）向《青年在線》分享了關於土地價格政策、土地財政義務以及與此問題相關的一些解決方案的意見。
將農業用地轉為住宅用地，土地使用費如何計算？
根據2024年土地法第121條，當農民將農業用地轉為住宅用地時，必須得到有權國家機關的許可。土地使用人必須按照法律規定履行財政義務。
因此，當陳氏紅家庭需要將300平方米的園地轉為住宅用地時，必須申請許可並履行財政義務。具體來說，必須繳納土地使用費，因為住宅用地屬於國家有償交付土地使用權的土地。
土地使用費在轉換用途時，必須繳納的土地使用費=轉換用途後的土地使用費（住宅用地）-轉換用途前的土地使用費（園地）。
其中，住宅用地的土地使用費=允許轉換用途的土地面積（300平方米）×土地價格表中的住宅用地價格。
轉換用途前的土地使用費對於農業用地=土地面積（300平方米）×土地價格表中相應農業用地的價格。
因此，本質上，將園地轉為住宅用地時必須繳納的土地使用費是住宅用地土地使用費與轉換前土地（園地）土地使用費之間的差額。
根據上述公式，這筆金額取決於義安省人民委員會頒佈的土地價格表中農業用地（園地）和住宅用地的單價（越南盾/平方米）。
土地使用費為何令人’震驚’？
轉換土地用途時必須繳納的高額土地使用費是由於地方政府根據2024年土地法調整了土地價格表。
2024年土地法規定，根據2013年土地法（舊土地價格表）頒佈的土地價格表，由省級人民委員會繼續適用至2025年12月31日。必要時，省級人民委員會決定根據2024年土地法的規定調整土地價格表，以適應地方實際土地價格情況。
在此基礎上，2025年5月21日，義安省人民委員會頒佈了一些修改規定，調整了該省適用的土地價格表，這是迄今為止調整幅度最大的一次，有些地方比2020-2024年階段增加了15倍。
其中，Vinh Loc區的新住宅用地價格表已經相當於增加了10倍，可能會使一些有轉換土地用途需求的居民遇到困難。
陳氏紅家庭所在地區的土地價格也從190萬越南盾上漲到1500萬越南盾/平方米（約增加8倍）。
因此，如果適用舊的土地價格表，陳氏紅只需繳納約6億越南盾，而現在陳氏紅家庭必須繳納近45億越南盾。
實際上，只有住宅用地價格大幅上漲，而農業用地價格變化不大。這導致了農業用地和住宅用地價格之間的巨大差距。
這是自2025年5月21日起，在該地區將園地轉為住宅用地時必須繳納的土地使用費急劇增加的原因。
有哪些解決方案？
為了避免上述情況使居民感到’震驚’，需要實施多項同步解決方案。
首先，需要通過財政義務統一控制將園地轉為住宅用地的活動的觀點是必要的。這也旨在防止利用土地投機，增加收入並有效開發土地資源。
然而，基於新土地價格表的土地使用費計算方法需要符合實際並確保利益平衡。
特別是，需要適當關注那些長期穩定使用土地，土地來源於祖輩遺留並轉換為建造住宅，不用於商業、貿易的情況。
在根據2024年土地法頒佈新土地價格表，或每年調整土地價格表時，需要按照路線圖逐步調整，避免突然增加，避免立即對居民產生過大影響。
需要在各類土地價格之間進行同步調整，方向是合理反映各類土地的實際使用價值，避免農業用地和住宅用地之間的差距過大，這是直接導致轉換用途時’巨大’財政義務的原因。
此外，對於家庭和個人轉換土地用途以滿足實際居住需求，而非商業目的的情況，應有部分財政義務減免政策。
在頒佈土地價格政策、財政義務時，需要考慮到居民的支付能力。同時，在頒佈、調整土地價格表時，需要貫徹2024年土地法規定的’確保國家、土地使用人和投資者利益平衡’的原則。
越南中文社
