其中一項值得注意的內容是上述決議第10條中關於“轉換土地使用目的時繳納土地使用費、土地租金”的規定。
轉為住宅用地時土地使用費減免規定如何？
據此，當民眾將土地使用目的從農業用地轉為住宅用地（根據《土地法》第121條第1款b點規定）時，必須申請許可並按以下兩種情況繳納土地使用費：
對於普通情況，當土地使用人獲得有權機關許可，將多年生作物用地、一年生作物用地或其他農業用地轉為住宅用地時，應繳納的土地使用費按住宅用地價格與農業用地價格（根據地價表）之間的差額的100%計算（以下簡稱差額）。
例如：個人希望將500平方米一年生作物用地轉為住宅用地（符合規劃），假設該位置住宅用地價格為每平方米5,000,000越南盾，農業用地價格為每平方米500,000越南盾。應繳納的土地使用費 = (5,000,000 – 500,000) × 500平方米 = 2,250,000,000越南盾。
因此，這種情況下土地使用費的計算方式與現行《土地法》第156條和第103/2024/ND-CP號法令第8條的規定基本一致。
對於與住宅用地相連的園地、池塘、農業用地，或源自與住宅用地相連的園地、池塘的土地，當轉為住宅用地時，第254號決議規定了在某些情況下對土地使用人更有利的土地使用費徵收方式，包括：
– 將同一地塊內確認土地使用權時確定的與住宅用地相連的園地、池塘、農業用地轉為住宅用地。
– 將源自與住宅用地相連的園地、池塘的土地，但土地使用人為轉讓土地使用權而分割，或因測量單位在2014年7月1日前繪製地籍圖時自行測量分割為單獨地塊的土地轉為住宅用地。
對於上述兩種情況，第254號決議根據當地住宅用地分配限額，將轉換用途的土地面積劃分為不同“等級”，每個等級適用不同的土地使用費徵收標準。具體如下：
對於轉換用途的土地面積在當地住宅用地分配限額內的部分，按差額的30%計算。
對於超出限額但不超過當地住宅用地分配限額一倍的部分，按差額的50%計算。
對於超出當地住宅用地分配限額一倍以上的土地面積部分，按差額的100%計算。
住宅用地分配限額由省級人民委員會根據各地情況規定。
例如：A地某家庭擁有500平方米與住宅用地相連的園地、池塘，希望將全部500平方米轉為住宅用地。A地住宅用地分配限額為：200平方米。決定時的住宅用地價格為：每平方米5,000,000越南盾，農業用地價格為：每平方米500,000越南盾。土地使用費差額 = 5,000,000 – 500,000 = 4,500,000越南盾/平方米。
此時，土地使用費按以下三個等級計算：
+ 對於限額內部分（200平方米）：應繳納的土地使用費 = 200平方米 × 4,500,000 × 30% = 270,000,000越南盾。
+ 對於超出限額但不超過一倍的部分（200平方米）：應繳納的土地使用費 = 200平方米 × 4,500,000 × 50% = 450,000,000越南盾。
+ 對於超出限額一倍以上的部分（100平方米）：應繳納的土地使用費 = 100平方米 × 4,500,000 × 100% = 450,000,000越南盾。
應繳納的土地使用費總額 = 270,000,000越南盾 + 450,000,000越南盾 + 450,000,000越南盾 = 1,170,000,000越南盾。
上述土地使用費徵收標準僅適用於一個家庭、個人（基於一塊土地）計算一次。後續轉換用途時需繳納100%的差額。
哪些情況下可減免土地使用費？
與《2024年土地法》規定對所有農業用地轉為住宅用地的情況均按100%差額計算土地使用費且無區別相比，第254號決議中基於限額的計算機制顯然對土地使用人更為有利。
這種計算方式並非對轉換用途的全部面積統一適用一個標準，而是根據超出限額的面積逐步增加。
需要注意的是，上述基於住宅用地分配限額按比例（30%、50%、100%）確定土地使用費的方式並非適用於所有轉換土地使用目的的情況。
該機制主要適用於與住宅用地相連、使用來源穩定、長期、通常位於居民區的園地、池塘、農業用地，而非普遍適用於所有從農業用地轉為住宅用地的情況。
該規定體現了國家利益與土地使用人合法權益之間的合理平衡。
對於與住宅用地相連的園地、池塘，通常是家庭、個人多年來與住房共同形成和穩定使用的土地類型。
在這些情況下，不徵收100%差額而允許按較低比例基於限額繳納土地使用費是合適且人性化的。該規定有助於減輕民眾的財務負擔，為穩定居住創造條件，並符合農村和城郊居民區土地使用實際情況。
相反，對於不屬於上述情況的農業用地轉為住宅用地（農業用地不與住宅用地位於同一地塊；地塊最初由國家全部分配為農業用地；2014年7月1日後分割的地塊；…）。
或轉換用途面積過大，對全部面積徵收100%差額符合當前土地管理要求。
這種方法有助於限制土地投機，防止利用土地使用目的轉換政策從價差中牟利，同時有助於保護農業用地資源，這是經濟社會可持續發展的重要資源。
越南中文社
