最近，在討論國會關於規定一些機制和政策的決議草案以解決土地法執行中的困難和障礙時，胡志明市國會代表團團長阮文利分析：
“說國家管理，但實際上土地是家族、宗族留下的。民眾說現在繳納土地使用費就像在買自己的土地”（當將用途轉為住宅用地時）。
胡志明市法律大學碩士吳嘉煌已向《青年在線》發送文章分析這個問題並提出更多解決方案。
將土地用途從農業用地轉為住宅用地時土地使用費的壓力
將土地用途從農業用地轉為住宅用地是許多家庭和個人的需求。
根據2024年土地法，當民眾將農業用地轉為住宅用地時，必須繳納的土地使用費是根據用途轉換時土地價格表中住宅用地價格與農業用地價格之間的差額計算的。
由於許多地方的住宅用地價格在土地價格表中已調整為接近市場價格，而農業用地價格仍保持在較低水平，因此必須繳納的差額通常非常大。
過去一段時間，許多用途轉換案例必須繳納數億至數十億越南盾的土地使用費。這超出了大多數家庭和個人的財務能力。
另一方面，對於在合法使用的土地上申請用途轉換（已有證書）和首次被承認土地使用權的案例，收取土地使用費的政策仍不合理。
例如，當首次向在2014年7月1日之前有違規行為的家庭和個人頒發土地使用證書時，土地使用費根據開始使用的時間和土地價格表中土地價格的比例（10% – 80%）計算（根據第103/2024/NĐ-CP號法令第11條）。
在2014年7月1日之前，家庭和個人使用土地不符合國家分配或租賃土地的目的，也被承認為當前使用目的，並繳納與合法用途轉換案例類似的土地使用費。
這種規定方式容易產生不公平感：曾經違規的人只繳納10% – 80%的土地價格，而遵守法律的人在申請用途轉換時必須繳納100%的差額。
或者，當違規使用土地的人被承認時，只需繳納與合法用途轉換案例相同的費用，這與從一開始就做對的人處於同等地位。
收取土地使用費需要明確區分住宅和商業、投機
許多國會代表和專家指出，當前的土地使用費機制正在影響並嚴重打擊有實際居住需求的家庭，而不是限制投機活動。對於那些穩定、長期使用土地的家庭，過大的義務不能反映服務於安居需求的土地使用本質。
認為，當將農業用地轉為非農業用地時，必須繳納的財務義務應被視為”過濾器”。
然而，對所有案例一刀切收費是不合理的。因為，申請用途轉換以分塊出售、經營或投機抬價的案例當然應承擔較高的財務義務，而對於有實際居住需求、希望轉換他們已穩定、長期使用的、由祖先留下的土地用途的家庭，需要更合理的政策。
當前100%差額收費機制基於國家收回”差額地租”的原則，但當僵化地應用於只想”安居樂業”的民眾時，會讓他們感覺像是在”買回自己的土地”。
實際上，許多家庭穩定使用土地數十年，自行投資改善，長期居住而不對基礎設施或規劃造成壓力。他們的用途轉換需求主要是為了合法建房，而不是經營。
但必須繳納的義務超出了民眾的財務能力，有時甚至高於土地在市場上的實際價值。
因此，用途轉換時收取土地使用費的政策需要明確區分群體：家庭和個人轉換土地以”實際居住”和轉換以經營、分塊、投機的案例。
對於實際居住需求群體，轉換面積在住宅用地限額內，穩定長期使用的，應免除或大幅減少土地使用費。例如30%或更低。2024年土地法也已為居民區內交錯農業用地用途轉換案例提供了行政程序優先機制。
相反，轉換土地用途以經營、實施投資項目、分塊出售的案例應承擔100%的土地價格差額，甚至結合累進稅對於大面積或多次轉換，確保預算和限制投機。
這將有助於避免一刀切，明確區分基本居住需求與商業利益，同時確保公平收入。
此外，需要調整土地價格表，以確定農業用地價格符合實際，減少與住宅用地價格的過大差距，特別是居民區內和各大城市郊區的農業用地。
在經濟方面，更平衡的土地價格表將更準確地反映居民區的發展，減少市場扭曲，並限制對中低收入家庭的財務”衝擊”。在社會方面，這確保幫助有需求的民眾安居。
將用途轉為住宅用地是民眾的正當需求，對保障安居和發展生計具有重要意義。合理和公平的機制將幫助民眾享受正當權益，同時促進更有效和公平的土地使用。
越南中文社
