根據現行《土地法》，土地使用權及地上附著物的抵押登記在土地登記辦公室進行。該機構將在土地使用權證書、地上附著物所有權證書（證書）上確認抵押內容。

新的證書不再有記錄抵押的位置

根據《2024年土地法》及其實施指導文件，新證書樣本有許多不同之處，導致有權機構確認抵押內容時帶來不便。

《2024年土地法》之前的證書樣本包括4頁，其中“發證後變更”部分約佔1.5頁。此部分用於記錄發證後產生的變更，如買賣、贈與、抵押、土地用途變更等。

當證書第3頁、第4頁空間不足時，職能部門會添加補充頁，僅記錄抵押登記和註銷登記。

一些證書樣本僅在補充頁上記錄抵押登記和註銷登記，不在證書正本的第3頁、第4頁上記錄。

這種記錄確保了地塊法律狀況的完整、連續體現，減少了多次換髮證書的需要，並便於管理和跟蹤土地變動。

而根據《2024年土地法》的證書樣本僅剩1張紙，包括2頁，因此發證後變更記錄部分面積僅為之前樣本的四分之一。

新規定也不允許為證書使用補充頁，當空間用盡時必須換髮新證書。

鑑於這些變化，民眾擔心證書將很快沒有空間記錄發證後的變更，尤其是持續發生的抵押交易。這樣，土地使用者必須頻繁申請換髮新證書，造成麻煩、耗時和花費。

這還給公證活動、擔保交易登記和國家機構的檔案管理帶來困難。

在擔保交易網絡上查詢抵押信息

2025年12月11日，國會通過了第254號決議，規定了解決《土地法》執行中困難和障礙的一些機制和政策。

據此，土地使用權、地上附著物抵押登記的情況，將更新變動到土地數據庫中，而不在證書上確認。

2026年1月5日，擔保交易登記和國家賠償局（司法部）也發佈了公文，指導土地登記辦公室執行第254號決議。

對於抵押登記，土地登記辦公室將變動更新到土地數據庫中，不在證書上確認。

對於之前已在證書上註明土地使用權、房屋所有權抵押的情況，當註銷抵押登記時，登記機構將更新到數據庫，並在紙質副本上確認註銷或變更內容。

不在證書上註明抵押登記的做法，克服了因變更記錄行數用盡而需多次換髮證書的狀況。這是現代土地治理的進步，確保信息及時、準確更新，易於查詢，並在各機構間統一。

因此，從2026年1月1日起，民眾不能像以前那樣僅依賴紙質證書來確定房產的抵押狀況，而需要通過官方信息渠道主動檢查。

具體而言，民眾可以在土地登記辦公室查詢信息。屆時，民眾只需提交土地數據提供申請表，在在線擔保交易登記系統（https://dktructuyen.moj.gov.vn/）上檢查。

民眾可以要求賣方提供房產法律狀況的確認文件，如最近的土地數據查詢結果或銀行確認信息，以確保交易的透明度和法律安全。

特別是在買賣、轉讓交易時，要求公證員通過互聯數據系統核實抵押狀況，防止風險。