2025年房地產價格上漲30%
VinaCapital剛剛發佈的2026年戰略報告顯示，越南的房地產價格在2025年上漲了30%以上，自2023年以來上漲超過50%。上漲的主要動力來自多年來持續的供應短缺，新項目因規劃問題和審批程序而受阻。
多年來，新住房供應僅不到實際需求的一半。在典型的房地產週期中，價格和供應通常同時增長，產生“財富效應”推動消費。
然而，專家認為越南市場目前正朝著相反方向發展：在長期供應短缺後價格強勁上漲，而供應尚未及時恢復。
基於這一現實，VinaCapital認為2026-2027年將不是一個新的價格上漲週期，而是市場轉向增加供應階段以緩解前幾年積累的壓力時期。
關於價格前景，專家認為初級房地產價格可能在2026年小幅調整，此前一年已大幅上漲。
這一預測基於兩個主要因素。首先是隨著法律改革進程推進，新項目推向市場導致供應增加。
與土地徵用和用途轉換相關的變化可能幫助多達80%曾停滯的項目轉為“準備實施”狀態，從而為市場補充大量供應。
其次是借貸成本上升。報告稱，購房貸款利率在過去一年上升約1個百分點，到2025年底達到約11%。這一利率水平被認為足夠高以限制投機活動，但對自住購房者而言仍處於可接受範圍。
許多投資者通常使用約1%/月（12-13%/年）的利率閾值作為“波段操作”決策的快速計算。當利率接近或超過此閾值時，投資者傾向於更加猶豫，導致投機需求降溫。
基礎設施和法律改革塑造新週期
VinaCapital的報告還強調了下階段基礎設施投資、法律改革與房地產市場之間的聯繫。據此，政府正依賴三大增長動力支持2026年：消費、基礎設施發展和房地產。
加強基礎設施投資的浪潮，目標是將佔GDP比重從約6%提升至10%，將產生溢出效應影響房地產和消費。公共投資支出在2025年大幅增長，預計2026年將繼續增長20-30%。
然而，該組織認為基礎設施和法律改革的影響將主要體現在擴大供應和改善市場吸收能力上，而非觸發新一輪價格過熱上漲。
越南房地產市場被認為具有不同於2020年中國時期的基礎，空置率較低且信貸增長控制更為嚴格。
根據VinaCapital，上市房地產企業的預售額在2025年翻了一番，為2026年利潤記錄更積極奠定基礎。
與此同時，新頒佈的法律法規預計將推動項目實施活動，而基礎設施投資增加將支持購房需求，從而改善房地產企業的收入和利潤。
然而，這些政策的利益分配不均，只有少數擁有明確合法土地儲備和合適位置的開發商才能明顯受益。
相反，利率上升已導致投機需求降溫，實際購房者變得更加謹慎。價格過高或質量差的項目交易狀況幾乎“凍結”。
越南中文社
