一位讀者提問：“我提交了將農用地轉為住宅用地的申請文件，但鄉人民委員會答覆稱指標已用完。這正確嗎？哪些情況下將農用地轉為住宅用地無需提前一年登記？”
兩種將農用地轉為住宅用地無需提前登記的情況
根據2024年《土地法》第121條第1款的規定，將農用地（水稻田、多年生作物地）轉為非農用地，特別是住宅用地，屬於必須獲得國家主管機關許可的情況。土地使用者在轉換用途後，需繳納土地使用費，並享有權利、義務和使用制度。
然而，土地用途轉換必須基於具體依據和條件。2024年《土地法》規定了兩種不同的土地用途轉換情況，各有不同的法律依據和條件。具體如下：
– 如果家庭或個人希望將居民區內的農用地、或同一地塊中已有住宅用地的農用地轉為住宅用地，則必須依據以下規劃之一：縣級土地利用規劃、總體規劃或分區規劃。
如果民眾申請轉為住宅用地的部分在上述兩種情況下符合規劃，職能部門將考慮批准用途轉換，而不依賴於縣級年度土地利用計劃。
根據2024年《土地法》，縣級土地利用規劃期限為10年。如果民眾的農用地位於住宅用地規劃區域內，則民眾可在該10年內的任何時間將其轉為住宅用地，無需登記土地用途轉換需求，也不依賴於地方的年度土地利用計劃。
根據《城鄉規劃法》，農村居民區是家庭集中居住的地方，與生產、生活緊密相連，由自然條件、經濟社會條件和技術基礎設施形成。
此外，同一地塊中已有住宅用地的農用地或花園、池塘地，即在同一證書中，部分為農用地、部分為住宅用地，可轉為住宅用地而無需提前登記。
例如，證書記錄地塊面積為8,000平方米，其中300平方米被認定為住宅用地，剩餘的7,700平方米為花園或養魚池塘。
因此，這7,700平方米土地被視為同一地塊中已有住宅用地的農用地或花園，可轉為住宅用地而無需提前登記。
何時需要登記並等待指標？
2024年《土地法》第116條第3款規定了其他情況下將農用地轉為住宅用地的條件。
例如，將獨立的農用地（水稻田、多年生作物地）轉為住宅用地，該地塊不位於居民區內，也不與住宅用地同屬一塊地。
考慮這些情況用途轉換的依據是已獲主管機關批准的縣級年度土地利用計劃，即必須依據分配的土地使用指標。
在實施兩級地方政府模式（取消縣級）後，先前批准的縣級規劃圖、土地利用計劃仍將作為考慮土地用途轉換的依據。
這確保了行政區劃調整后土地管理不會中斷。
職能部門必須使用已分配給該地區的舊指標來解決民眾的申請文件。
此外，國會2025年第254號決議規定了一些特殊機制和政策，旨在解決執行2024年《土地法》中的困難和障礙，規定不組織制定直轄市五年土地利用計劃（2026-2030年）、縣級土地利用規劃、縣級年度土地利用計劃、鄉級土地利用規劃、鄉級土地利用計劃。
取而代之的是，各地在組織制定2021-2030年省級規劃調整、展望至2050年時，必須確定國家土地利用規劃分配的土地使用指標，以及根據地方土地使用需求分配到每個鄉級行政單位的土地使用指標。
這意味著年度土地利用計劃的制定不再進行，土地使用指標將在省級規劃中確定並分配到每個鄉級行政單位。因此，在這種情況下考慮允許土地用途轉換取決於地方是否已分配指標。
政府錯誤拒絕，民眾可申訴
因此，當希望將農用地轉為住宅用地時，民眾必須明確自己的土地屬於哪種情況。
如果是同一地塊中已有住宅用地的農用地和居民區內的農用地，而鄉級人民委員會以“指標已用完”為由不解決用途轉換問題，則是不合適的。民眾有權申訴或向法院提起行政訴訟，要求鄉級人民委員會必須解決土地用途轉換問題。
相反，如果地塊是純粹的農用地，不位於居民區內，不與住宅用地交錯，也不屬於同一地塊中已有住宅用地的情況，則土地用途轉換仍必須依據分配的土地使用指標。
此時，如果鄉級人民委員會通知“指標已用完”，民眾有權要求主管機關提供土地使用指標信息。
如果相關土地使用指標（水稻田轉為住宅用地指標）已根據適用的規劃或計劃用完，則國家機關可能尚未有足夠的法律依據批准用途轉換。
主管機關必須書面答覆申請人，明確拒絕解決土地用途轉換的理由。
目前，當許多地方正處於過渡期，根據省級規劃調整規劃和重新分配土地使用指標時，暫時未解決一些用途轉換申請文件可能具有法律依據。
越南中文社
