在一些地方，從農業用地轉為住宅用地時需要支付過高的土地使用費。有意見提出將農業用地的價格提高到住宅用地價格的65-70%，以減少居民需要支付的差額。
胡志明市法律大學的Ngô Gia Hoàng碩士向《青年在線》投稿，提供了更多關於這一問題的視角。
土地定價，如何和諧利益？
過去，各省市人民委員會根據政府的土地價格框架確定土地價格表，因此國家土地價格很難與市場價格相等，國家土地價格與市場價格之間總是存在差異。
2024年《土地法》取消了土地價格框架，旨在消除按行政方式管理土地價格的機制，強調“按市場原則定價土地的方法”以及“遵守正確的定價方法、程序和手續”當國家定價土地時。
新法律還補充了一個非常重要的原則，即“確保國家、土地使用者和投資者之間的利益和諧”，旨在平衡管理、使用和開發土地資源相關各方的權利和合法利益。
如果土地價格過低，居民在被徵用土地時會受到損失；如果過高，投資者在獲取土地時會遇到困難，降低競爭力；而國家需要確保預算收入…
因此，這一原則體現了國家在土地定價中的調節作用，旨在為經濟社會發展創造一個透明、穩定和可持續的環境。
然而，確保“國家、土地使用者和投資者之間的利益和諧”這一原則是一個不容易解決的問題。
實踐表明，平衡國家、土地使用者和投資者這三個主體之間的利益一直是一個難題。
因此，為了確保利益和諧，需要一個同步的法律體系、透明的土地定價機制和支持居民的政策。
自2024年《土地法》生效以來，許多地方已經發布了調整後的土地價格，主要是根據市場價格提高住宅用地價格，但農業用地價格保持不變或未相應調整。
這將導致住宅用地價格與農業用地價格之間的差距，導致居民在轉換土地使用目的時需要支付高額的土地使用費。同時，如果被徵用，則按照農業用地價格進行補償，給土地使用者帶來不利。
相反，如果投資者通過支付接近市場價格的土使用費獲取住宅用地，也將面臨巨大的成本壓力。
為了減輕支付土地使用費的壓力
從2026年1月1日起，各地方的土地價格表預計將在許多地區有所變動，因為需要調整和發佈新的土地價格表，以適應實際情況和2024年《土地法》的規定。
已有意見提出需要將農業用地價格提高到住宅用地價格的65-70%，以縮小與住宅用地價格的差距，幫助減少轉換土地使用目的時需要支付的差額。
必須肯定的是，提高農業用地價格對於確保農民的權利以及減少土地使用者在將農業用地轉為非農業用地時的財務壓力是必要的。
然而，如何調整農業用地價格需要仔細考慮，並基於多種因素。
土地價格的調整需要同步進行，考慮到各類土地之間的相互關係，而不能僅僅提高几類土地的價格。
首先，需要明確國家規定的土地定價目標，因為這是建立合理、透明和有效的土地財政政策的基礎。
根據2024年《土地法》第159條和第160條，可以看出國家發佈的土地價格主要用作計算與土地相關的財務義務的依據，如土地使用費、土地租金、稅、費、違規罰款、賠償損失和確定土地使用權拍賣的起始價格…
如果國家土地價格確定得過高，相對於居民和企業的實際能力，將造成財務壓力，降低獲取土地的能力，抑制投資，有時還會在執行財務義務時產生不平等。
因此，國家土地定價需要緊密聯繫應用目的，考慮到各類土地的特點、各主體群體和國家在經濟社會發展各階段的調節目標。
第二，關於建立土地價格表的方法，2024年《土地法》規定有兩種方法：按區域、位置建立和按土地價值區域、標準地塊建立（第159條第2款）。
因此，需要逐步從按區域、位置的大規模定價方法轉向按價值區域和標準地塊的確定方法，使土地價格表反映接近各類土地、甚至各地塊實際價值的價格水平。
為了實施，地方需要建立數字地籍圖和市場土地價格數據作為基礎，提高定價官員的能力。
第三，對於申請轉換土地使用目的的居民（如從農業用地轉為住宅用地），需要考慮優先解決真正有住宅用地需求的家庭和個人的申請，特別是在城市規劃發展區域。
同時，需要調整轉換目的時的土地使用費計算方法，使其更加合理，例如按照百分比收取，而不是像現在這樣計算農業用地價格與住宅用地價格之間的全部差額。
越南中文社
