公寓供應有限，價格難以下降
根據《青年在線》記者的一項小型調查，胡志明市東部地區——公寓市場新供應的“熱點”——記錄到普遍價格為每平方米5,000萬至1億越南盾。這也是舊平盛郡地區許多項目正在定價和銷售的普遍價格水平。
在胡志明市南部地區，特別是舊第七郡及周邊區域，新項目的公寓價格在每平方米8,000萬至1.1億越南盾之間波動。與此同時，市中心及近市中心區域仍維持高位，許多項目超過每平方米1.2億越南盾，甚至高端產品觸及更高門檻。
根據胡志明市房地產協會（HoREA）的數據，2025年，整個胡志明市僅有26個符合條件的商業住宅項目，提供近17,000套產品。這一供應量僅約為2017年的39%，表明市場仍處於長期短缺狀態。
特別是，經濟適用房和社會住房供應的缺失導致市場結構偏向中高端細分市場。這是價格水平難以下降的根本原因，儘管流動性有時停滯。
為何許多人“止損”但價格仍高？
Batdongsan.com.vn南越區域總監丁明俊先生在與《青年在線》的獨家交流中表示，近期在胡志明市市場，土地細分市場已記錄到價格持續下調約10%。
曾處於“峰值”價格的次級公寓也在調整下降（10-15%），以迴歸實際價值，更符合租金收益率。然而，胡志明市法律狀況良好的公寓由於供應稀缺，仍較少受到影響。
據丁先生介紹，“止損”現象並未廣泛發生，而主要集中在使用高貸款比例的投資者身上。特別是那些購買初級產品（未來形成的房屋）並期望在利率寬限期結束後通過差價出售，但如今在未能及時脫手時面臨巨大還款壓力的群體。
“止損”只應理解為許多投資者正在進行重組，從低效資產轉向能夠產生現金流或保值能力更強的類型。因此，房價很難大幅下降。
關於這一悖論，胡志明市投資者梅香女士認為，出現降價案例並不意味著市場進入深度下跌週期。
據她介紹，有許多因素導致房價仍維持高位。首要原因是不少開發商和投資者傾向於保持高價以最大化銀行貸款額度，因此不易接受深度降價。“囤積”心理使許多人仍優先持有資產，即使市場波動。
胡志明市一家房地產企業的領導也確認房地產市場存在“止損多但價格仍維持高位”的悖論。
原因在於，大多數大幅降價止損2億至3億越南盾的案例通常發生在屬於新項目、正在建設中且尚未交付的公寓。這也是吸引許多短期投資者、使用高財務槓桿（可能高達資產價值的60-70%）的產品類別。
此時是否應該購買房地產？
Batdongsan.com.vn南越區域總監丁明俊先生認為，對於實際購房者來說，這是一個有利的選擇時期，因為市場更透明且供應更充足。
然而，購買時，人們需注意選擇透明項目、位置符合實際居住需求。利用此時開發商提供非常優惠的利率支持政策。購買房地產或公寓時，買家應將其視為與生活質量和家庭財務健康相關的消費決策，而非短期盈利期望。
越南中文社
