這些違法房地產項目造成的損失不僅限於被侵佔的數千億越南盾，還包括數百名次級投資者的命運——他們從期望獲利變成了無奈的受害者。他們必須多年追訴投訴，面臨財產全部損失的風險，甚至引發社會治安的“熱點”。
更令人擔憂的是，解決後果的過程往往漫長且陷入僵局，尤其是當擔保資產涉及國防用地或法律手續不完善的項目等複雜法律因素時。
許多房地產開發商“鑽法律空子”
從法律層面看，規範房地產經營活動的框架並非缺乏。
2014年《房地產經營法》（現已被2023年法律取代）已明確規定：開發商只有在滿足全部法律條件時才能將產品投入經營；銷售、租賃購買未來形成的住房必須得到主管部門確認符合條件，並由商業銀行提供財務義務擔保。
同時，開發商必須公開透明地披露項目信息、法律狀況以及允許交易的產品數量。
然而，規定與執行之間的差距仍然很大。許多開發商通過“預訂金合同”、“投資合作合同”、“產品登記表”等變相集資形式“鑽法律空子”，在項目未滿足條件時收取客戶款項。
旅遊公寓、度假別墅等產品儘管未滿足頒發證書的條件，也被大肆宣傳銷售。這些行為並非短期發生，而是持續多年，涉及中介系統、交易平臺以及社交媒體上密集的廣告活動。
“風險傳播渠道”
當違法行為被發現時，後果往往已超出修復能力。實際情況表明，有些案件雖已作出生效刑事判決，但民事部分的執行仍因資產不符合法律處理條件而陷入僵局。這不僅提出了處理違規環節的問題，還涉及早期、遠距離預防的有效性。
造成這種情況的原因已多次被指出：國家在土地、規劃、投資、建設等領域的管理工作存在多屆任期遺留的失誤；檢查、監督不及時；預訂金、佔位交易氾濫但未受控制；處理制裁缺乏足夠威懾力。
特別是房地產中介活動，尤其是自由中介，缺乏嚴格的管理機制，成為市場上巨大的“風險傳播渠道”。
一個值得注意的事實是，儘管管理部門多次發佈文件警告，要求開發商在未滿足條件時不得進行廣告和交易，但網絡空間上仍充斥著銷售未滿足經營條件項目的廣告和報價信息。
這表明，如果僅停留在“紙面提醒”而缺乏有效的控制措施，則難以阻止未來類似案件重演的風險。
建議採取堅決、實質性的方法
為使房地產市場健康發展，需要採取更堅決和實質性的方法。
首先，必須堵住集資活動中的“漏洞”。任何在項目未滿足條件時收取客戶款項的行為，無論以何種形式，都必須從一開始就被發現和處理。需要從“處理後果”轉向“阻止違規”的思維轉變，特別是對於系統性行為。
此外，項目信息公開應以透明、易於訪問的方式進行。不僅限於在網站上發佈，還需建立統一的房地產項目數字數據庫，其中明確顯示法律狀況、進度、經營條件以及風險警告，以便民眾方便查詢。
從巴維科、海洋景觀等案件中吸取的教訓已十分清晰。如果不及時從“發生後果後處理”轉向“主動從根源上阻止”，則類似案件重演的風險難以避免。不要讓每個房地產項目都成為未來形成的刑事案件。
另一個關鍵因素是必須明確管理部門的責任。
如果出現項目未滿足條件但仍長期進行廣告宣傳、集資而未被處理的情況，則需要審查相關具體個人和單位的責任。
不能再繼續存在“管理部門鬆懈——企業違規——民眾承擔後果”的現實。
同時，需要收緊房地產中介活動。只有持有執業證書、在法律框架內明確活動的個人才能參與中介。
虛假廣告、協助未滿足條件項目的行為必須受到嚴肅處理，包括在網絡環境上。
控制網絡空間信息也應被視為核心任務。發佈房地產項目錯誤信息的網站、社交媒體賬戶必須被及時發現和處理，避免產生擾亂市場的“虛擬投資浪潮”。
越南中文社
