我家還有5畝多農田。周圍很多地方已經建起了大型廠房。我家也想在農田上建房，但不敢建。那麼農業用地可以建房、建廠房嗎？（一位讀者）
想建房必須有宅基地
律師阮氏秋心回答：
必須明確，現行法律不允許在農業用地上建造獨棟住宅、商品廠房等。只有直接服務於農業生產的工程（如初級加工、農產品保鮮、農資倉庫、農機具庫、農產品展示介紹場所）才允許在農業用地上建設。
根據2024年《土地法》第31條（2024年6月修訂補充），土地使用者的一般義務是正確使用土地，正確使用地塊邊界，遵守地下深度和地上高度的使用規定，保護地下公共工程，並遵守法律的其他相關規定。
2014年《建設法》（已多次修訂補充）和2025年《建設法》（2026年7月1日起生效）均規定，獨棟住宅及其他建設工程必須取得建築許可證。獲得建築許可證的條件之一是土地用途必須符合使用目的。
具體而言，根據現行《建設法》第93條，城市獨棟住宅建築許可證的一般條件包括：“符合土地法規定的土地使用目的以及有權國家機關頒佈的建築管理規章”。
同法第94條關於建設工程、獨棟住宅的有期限建築許可證也要求“符合申請人合法土地文件中確定的土地使用目的”。
同樣，2025年《建設法》也要求土地用途符合使用目的。
也就是說，要建造住宅，土地使用者必須有宅基地。農田尚未轉為宅基地的，不能獲得建築許可證。
在農業用地上建房將受到嚴厲處罰
如果居民擅自建房，將被視為擅自改變土地用途而受到處理。
根據2024年第123號法令第10條關於土地領域行政處罰的規定，擅自將非水稻農業用地轉為鄉級行政區劃內的宅基地，根據違法面積處以最高1.5億越南盾的罰款。
該法令第8條也根據違法面積對擅自將水稻田轉為鄉級行政區劃內的宅基地的行為處以罰款，最高為2億越南盾。
此外，違法者還必須恢復土地原狀（即拆除違法建造的房屋），並上繳因違法行為獲得的非法利益。
對於直接服務於農業生產的工程，現行《土地法》第178條第3款規定：“農業用地使用者經省級人民委員會規定，允許使用一定面積的土地建設直接服務於農業生產的工程”。
該法第182條第5款也允許水稻種植土地使用者“使用一定面積的土地建設直接服務於農業生產的工程”。
農業用地上的房屋如何補償？2014年7月1日之前在農業用地上建房並穩定使用的，將按宅基地限額內的土地價格考慮補償。
越南中文社
