越南农业用地可以建设什么工程？

我家还有5亩多农田。周围很多地方已经建起了大型厂房。我家也想在农田上建房，但不敢建。那么农业用地可以建房、建厂房吗？（一位读者）

想建房必须有宅基地

律师阮氏秋心回答：

必须明确，现行法律不允许在农业用地上建造独栋住宅、商品厂房等。只有直接服务于农业生产的工程（如初级加工、农产品保鲜、农资仓库、农机具库、农产品展示介绍场所）才允许在农业用地上建设。

根据2024年《土地法》第31条（2024年6月修订补充），土地使用者的一般义务是正确使用土地，正确使用地块边界，遵守地下深度和地上高度的使用规定，保护地下公共工程，并遵守法律的其他相关规定。

2014年《建设法》（已多次修订补充）和2025年《建设法》（2026年7月1日起生效）均规定，独栋住宅及其他建设工程必须取得建筑许可证。获得建筑许可证的条件之一是土地用途必须符合使用目的。

具体而言，根据现行《建设法》第93条，城市独栋住宅建筑许可证的一般条件包括：“符合土地法规定的土地使用目的以及有权国家机关颁布的建筑管理规章”。

同法第94条关于建设工程、独栋住宅的有期限建筑许可证也要求“符合申请人合法土地文件中确定的土地使用目的”。

同样，2025年《建设法》也要求土地用途符合使用目的。

也就是说，要建造住宅，土地使用者必须有宅基地。农田尚未转为宅基地的，不能获得建筑许可证。

在农业用地上建房将受到严厉处罚

如果居民擅自建房，将被视为擅自改变土地用途而受到处理。

根据2024年第123号法令第10条关于土地领域行政处罚的规定，擅自将非水稻农业用地转为乡级行政区划内的宅基地，根据违法面积处以最高1.5亿越南盾的罚款。

该法令第8条也根据违法面积对擅自将水稻田转为乡级行政区划内的宅基地的行为处以罚款，最高为2亿越南盾。

此外，违法者还必须恢复土地原状（即拆除违法建造的房屋），并上缴因违法行为获得的非法利益。

对于直接服务于农业生产的工程，现行《土地法》第178条第3款规定：“农业用地使用者经省级人民委员会规定，允许使用一定面积的土地建设直接服务于农业生产的工程”。

该法第182条第5款也允许水稻种植土地使用者“使用一定面积的土地建设直接服务于农业生产的工程”。

农业用地上的房屋如何补偿？2014年7月1日之前在农业用地上建房并稳定使用的，将按宅基地限额内的土地价格考虑补偿。

（编译：Jon ；审校：Woo；来源：越南中文社yuenan.com）