越南總理：地價過高將推高保障房成本

越南總理近日就土地價格與住房問題表態，指出地價過高雖能在一定時期內為地方帶來較高財政收入，但對經濟社會發展的後續影響很大。他特別提到，若地價持續高企，面向幹部、公務員、勞動者、學生和武裝力量等優先對象的住房價格問題將難以解決，因此政策目標應優先調節社會住房和租賃住房的地價與房價。

房地產企業方面從成本結構解釋地價的影響。一名房地產企業負責人表示，一個住房項目的開發成本由土地基金設立費用、土地使用費、建設、基礎設施、財務、管理及其他義務構成，其中土地使用費是較大的財務義務，且往往在企業完成開發、收回投資之前就已產生。土地使用費大幅上漲時，企業須補充自有資本或增加銀行貸款，這部分資金又繼續產生利息和機會成本。

該負責人舉例說，一個1000套住房的項目，若土地使用費為6000億越南盾、建設及其他費用為1.8萬億越南盾，總成本2.4萬億越南盾，則每套平均成本約24億越南盾；若土地使用費升至1.2萬億越南盾，每套平均成本將升至約30億越南盾。也就是說，僅土地使用費增加6000億越南盾，就使每套平均成本增加6億越南盾，尚未計入產生的貸款利息。他還指出，在購買力疲弱的情況下，企業未必能把全部增加的成本轉嫁給購房者，後果可能是項目延期、縮小規模或無法實施，進而加劇供應短缺並推高房價。

胡志明市房地產協會主席黎黃洲表示，若僅按土地價格表乘以係數K計算，土地定價會更快、國家預算收入也會增加，但項目的土地使用費將成倍上升。他以胡志明市2026年將有100個項目進行土地定價為例說，若平均每個項目土地使用費約1000億越南盾，國家可收取10萬億越南盾，但按此計算的土地使用費將比剩餘法高出約2至3倍，後果是項目總投資增加、各項成本計入售價，市場價格也隨之上揚。他認為現行土地使用費計算方式與國家調節房地產市場健康發展的目標並不相符。

胡志明市公寓管理運營協會副主席阮維成認為，總理的表態要求重新審視土地財政管理思路，尤其是住房開發項目中土地使用費的確定與徵收機制。他表示，多年來土地使用費既是地方財政的重要來源，也是房地產企業最大的投入成本之一；若土地財政政策過度側重以高地價增加眼前收入，可能出現國家從每單位土地收取更多、但項目數量減少、住房供應受限、售價日益超出民眾承受能力的矛盾。他強調，土地政策效果不能只用土地使用費收入衡量，還應看其能否增加住房供應並讓民眾以與收入相稱的合理價格購房。