這是越南房地產經紀人協會（VARS）在2025年11月第一週市場報告中提出的觀點。
VARS表示，過去三年，住房供應量大幅增加，但供應結構仍然不平衡。大部分新供應集中在高端項目，價值高，服務於投資需求，其中一部分是投機。
即使在郊區地區，原本期望提供價格合理的住房產品，實際售價仍顯著高於居民平均收入，僅相對於中心區域“相對較低”。而市場最大的需求在於中檔住房。
供需失衡導致住房價格，尤其是大城市公寓價格大幅上漲，建立新的價格基準，並遠超實際收入增長速度。
VARS強調，這不僅縮小了大部分居民獲得住房的機會，還增加了價格泡沫形成的風險。
據VARS，住房可及性大幅下降，城市地區兩居室公寓約50億越南盾，如果一個高收入家庭月收入約5000萬越南盾，他們需要大約8年時間如果全部收入用於購買，如果遵循住房成本不超過收入三分之一的原則，則需要25年。
按此原則，即使是社會住房，原本為城市低收入人群設計，現在也不再便宜，約15億越南盾購買60平方米的公寓，即使家庭總收入按審批標準上限約4000萬越南盾/月，也需要節省約10年，如果使用貸款方案，這個數字會大得多。
結果是，已擁有資產和未擁有資產群體之間的差距日益擴大，房地產的實際增長只讓一小部分先前持有資產的人致富。
而大部分居民感覺“變窮”，儘管經濟增長，因為住房成本增長快於收入。有財務和初始資產優勢的人傾向於持有更多房地產作為積累和投資工具，繼續因土地價值增加而致富，而未擁有住房的人面臨長期租房的危險，儘管努力改善收入。
VARS認為，如果沒有及時解決方案，貧富差距不僅會擴大，還有可能在多代人中“固化”，成為社會福祉、城市化戰略和國家可持續增長目標的重大挑戰。
為了使房地產市場繼續增長，限制對市場和經濟的風險，需要採取措施“剎車”房價過熱上漲。其中，最重要的解決方案是疏通價格合適的住房供應。當供應足夠大時，市場價格將根據實際供需平衡自動調整。
因此，VARS建議一系列解決方案，第一，需要加快完善新法律體系執行指導文件的進度，同時提高地方機構的執行能力。處理徵地工作中的瓶頸，縮短項目實施時間。
此外，需要考慮取消在2024年8月1日前有土地分配/租賃決定但尚未確定地價的情況下，對延遲繳納土地使用費徵收5.4%/年的補充費的規定，並儘早頒佈明確、穩定的土地使用費確定方法。
第二，多樣化房地產市場的資金來源，以減少對銀行信貸的依賴。重組企業債券市場，使其成為有效的中長期資金來源。同時，需要推動國家住房基金的形成，發展房地產投資信託基金。
第三，社會住房和適合收入水平的住房項目必須在規劃中優先，並有足夠強的激勵機制。城市發展必須與交通基礎設施，特別是環路、地鐵和高速公路相結合，以擴大城市空間，減輕中心區域的土地價格壓力。
同時，需要發展專業租賃市場，減少“必須擁有住房才能穩定生活”的心態。
第四，研究和頒佈一套標準，用於監測和預警房地產市場動態，作為評估、分類和監督市場參與者活動的基礎。
越南中文社
