投资者自行确定社会住房销售价格：如何避免房价被推高？

青年报已就此事与专家和建设部代表进行了交流。

* 陈庆光先生（越南安和房地产投资股份公司总经理）：

必须采取措施控制社会住房销售价格

社会住房面向低收入人群，他们无力按市场价格购买住房。两个必须并存的条件是低价格和低利润率。

如果企业自行决定销售价格而国家没有控制机制，那么这与商业住房无异，政策可能被滥用。

在我看来，一个住房项目10%的利润率是非常有吸引力的数字。通常，企业的自有资金仅占项目约30%，其余为募集资金。此时，总资本10%的利润实际上相当于自有资金约33%的利润率。

即使企业自行定价，国家的宏观作用仍然是决定性因素。例如，为从胡志明市、河内到其他地方如西宁、芹苴的所有地区确定一个统一价格。但国家需要主导决定适合各地区的价格框架和利润率，以确保目标是帮助贫困劳动者实现“安居乐业”的梦想。

* 黎黄洲先生（胡志明市房地产协会主席）：

社会住房价格控制机制

目前，社会住房价格由国家机构审核和批准。《住房法》修订草案规定允许投资者自行决定社会住房销售价格，即尊重市场供需规律和竞争规律。

实际上，投资者决定投资、选择材料、聘请施工咨询单位等均按市场价格进行。然而，这个价格不能完全自由浮动，而必须基于正确、充分计算合法成本的原则，低于商业住房价格15-20%。

这个价格差距是可行的，得益于投资者实际获得的优惠，如免土地使用费、减免50%增值税和企业所得税等。

虽然国家不干预社会住房项目的销售价格，但投资者仍需经过“后检”。项目完成后，投资者自行聘请独立咨询单位确定总投资额，税务机关将基于合法凭证决定税务结算。

如果销售价格高于投资者公布的价格，购房者无需额外支付；如果销售价格低于投资者公布的价格，购房者将获得退款。

因此，其他监督措施已控制投资者的销售价格，替代了国家机构最初审批销售价格的做法，不用担心投资者利用针对此类住房的优惠政策谋利。

目前，规定社会住房项目利润率为10%是必要的，确保了政策的人道性。为避免社会住房价格过高，需要为投资者和购房者双方提供低且稳定的利率政策。

* 武进新先生（胡志明市平泰坊）：

寻找社会住房为何如此困难

我来胡志明市创业已超过10年，目前有一个孩子即将上小学一年级。我的家庭希望有一个靠近工作地点且方便孩子稳定上学的房子，而不是像现在这样租房且每1-2年更换一次地址。

尽管我的收入较高，但我的妻子自由经营，每月储蓄不多。多年来，我也询问和了解了多个社会住房项目，但大多数离我工作地点太远，交通成本高且不便。

我的公司也有几位同事情况类似，我们有一个单独的联络小组，分享社会住房项目信息，共同寻找稳定的住所。但四年过去了，仍未找到。

今年初听说一个社会住房项目准备开盘，价格仅超过2000万越南盾/平方米，适合家庭收入且靠近工作地点（在平泰坊），因此努力了解。我直接到项目现场，被指导在投资者信息页面上注册社会住房。但信息页面也明确说明此注册仅用于调查客户需求，并非购房注册。

我了解到该项目有1000套公寓，但已有12000人注册购买。这表明需要购买社会住房的人数相当高，但建成的社会住房数量不多。

我和同事们填写了注册信息并匆忙准备文件等待项目开盘日，希望自己能成为幸运的1000多人之一，有机会购买一套负担得起的公寓。

但到目前为止，所有信息仅通过媒体报道，我们尚未收到投资者或职能部门关于开盘时间或接收购房文件的任何正式信息。

* 何光兴先生（住房与房地产市场管理局副局长）：

投资者确定销售价格，仍保持10%利润率

2025年第192号法令详细规定了国会2025年5月29日关于社会住房发展特殊机制和政策试点第201号决议的一些条款和执行措施，允许投资者主动按正确、充分计算投资建设成本的原则确定销售价格，不得将国家优惠计入成本，社会住房的定额利润率为10%。

验收完成投入使用后，投资者必须按规定审计、结算投资建设成本，以便建设厅检查社会住房的销售价格、租购价格。

如果社会住房的销售价格、租购价格高于投资者已签订合同的销售价格、租购价格，投资者不得收取差额部分；如果低于，投资者必须将差额退还给购房者、租购者。

在此次《住房法》修订草案中，部委提议将这些规定更新入法。具体而言，补充方向为社会住房的销售价格、租购价格结构包括：土地使用费（如为投资者土地）、补偿、支持、安置费用、项目社会基础设施投资成本（投资者必须移交给国家）。

部委还提议取消社会住房销售价格、租购价格的审核程序。投资者可自行批准社会住房的销售价格、租购价格。同时，为确保实施可行性，部委提议由政府详细规定此内容。

关于10%利润率的规定仍保持现行，因此在修订补充草案报告中未提及。

* 范青俊律师（房地产法律专家）：

社会住房优惠政策应转移给受益者

在我看来，提议取消社会住房销售价格、租购价格的审核程序并交由投资者自行批准是一个需要权衡的建议。

社会住房是社会保障政策，不是纯粹的市场商品，因此价格控制是确保支持正确对象的核心因素。

交由投资者自行确定价格可能导致成本确定偏差的风险，特别是对于销售时难以核实的项目，同时将部分风险转移给购房者——低收入群体——当他们缺乏评估价格合理性的工具时，容易引发纠纷。

社会住房享有许多优惠（土地、税收、信贷、手续），这些优惠必须“转化”到销售价格中，以降低受益者的成本。

（编译：Eric 越南网；审校：Ken；来源：越南中文社）