特别城市法：快速发展和TOD模式的机会

胡志明市正在加速建设和运营城市轨道交通系统（地铁）至2035年，并开发地铁站周边城市区域，挖掘土地增值价值（TOD）。

实现上述目标最重要的资源是由《特别城市法》创造的机制和政策，这是越南德国大学交通研究中心主任武英俊副教授与《青年报》交流时的观点。

关于试点发展地铁网络特殊机制和政策的第188号决议生效已近一年，但胡志明市的地铁项目实施仍然非常缓慢，且尚未有任何TOD项目进行试点。

武英俊副教授

统一枢纽，实施综合开发

目标是发展355公里，作为战略基础设施，未来10年所需资金超过400亿美元，胡志明市必须调动非常庞大的资源。同时，根据计算，地铁运营时票务收入仅能满足运营成本的60%。

面对数十亿美元的投资，胡志明市需要有收入来源来弥补和支付。这一收入来源正是地铁沿线土地和房地产的增值价值。要挖掘这一增值价值，必须将城市规划和开发（TOD）与地铁发展同步进行。

“从香港、深圳等地的经验来看，如果充分利用地铁站周边土地和房地产的增值价值，可以带来地铁发展成本的60-80%收入。

他们总是有一个统一的实施单位，例如香港地铁公司、深圳地铁集团既投资建设和运营地铁，又开发和经营地铁沿线站点上方及周边的房地产。

而胡志明市目前规划与建筑厅、城市发展管理局、建设厅、城市铁路管理局、地铁运营公司等各自负责不同环节。这样，土地、基础设施、房地产、金融等增值价值难以形成循环链条，无法产生内生价值。这是制度瓶颈...”，武英俊分析道。

据武英俊表示，地铁只有在成为土地和城市经营工具时，才能在财务上变得可持续。为了在胡志明市为地铁+TOD创建闭环金融链条，需要铁路+房地产+土地增值开发的综合发展模式，以及一个真正有权力实施TOD城市发展与地铁投资建设同步进行的综合组织机构和政策，以主动创造和获取土地增值价值，允许市场运作。

消除瓶颈，增加机制

基于上述分析，武英俊建议《特别城市法》草案需要继承和整合与地铁发展相关的各项决议中的机制和政策，并补充卓越的机制和政策，使胡志明市能够成立统一实施地铁、城市和金融项目的单位，以满足胡志明市未来10年、20年的发展需求。

据武英俊副教授表示，《特别城市法》必须达到的最低目标是消除胡志明市目前面临的铁路、交通、土地、金融、绿色转型等基础设施瓶颈。

“在具体瓶颈的深度和程度方面，各领域国家管理机构都很清楚，需要汇总以提出卓越政策。此外，还需要听取企业、组织、个人的意见，吸收立法建议...”，武英俊说道。

武英俊建议《特别城市法》草案起草机构需要确保灵活、全面规定与具体规定之间的平衡原则，使胡志明市既有足够的工具立即应用，又有足够的灵活性解决新问题。该法的规定需要在与其他法律冲突时优先执行，超越其他法律。

投资优惠、资金动员、设立投资基金

在分析国际良好经验和考虑实施胡志明市人民委员会关于TOD区域规划的第188号决议、第38号决议的实际背景基础上，武英俊建议调整和补充一些与地铁发展和TOD相关的条款，值得注意的有：

- 应用特殊机制政策和合作模式，对TOD区域范围内的土地进行投资开发和增值价值挖掘。

- 允许设立城市轨道交通和TOD项目发展投资基金，以接收、管理和使用收入来源，服务于投资准备工作；投资建设城市轨道交通项目、TOD模式城市轨道交通项目、TOD模式城市发展项目、研究、规划、补偿、支持、重新安置、土地基金开发及其他相关活动。

基金收入来源包括：TOD区域内的收入、胡志明市预算、绿色债券、工程债券、城市轨道交通发展特别税、贷款、资助资金、援助资金及其他合法资金来源。

- 关于轨道交通项目资金动员和债务管理机制，不适用于城市轨道交通项目和TOD模式城市轨道交通项目贷款的地方预算债务限额一般规定。

- 授权胡志明市人民委员会制定成立胡志明市城市轨道交通和TOD企业的方案，该企业具有管理、投资、运营、开发、治理TOD模式城市轨道交通和城市项目的职能。

- 允许应用土地、金融、信贷、税收、TOD开发收入利用和土地增值价值再投资于公共交通基础设施的优惠政策。

- 补充特别税，作为对大型企业的附加收入，基于资产价值、经营场所或从城市轨道交通系统接入中获得的经济利益增加，以支持城市轨道交通发展投资。

（编译：Eric 越南网；审校：Suki；来源：越南中文社）