越南修改《土地法》：从行政管理思维转向发展管理

资源治理思维的突破

据专家介绍，本次《土地法》（修订版）草案的一个突出亮点是研究和完善关于土地价格、土地财政的规定，确保充分制度化中央执行委员会第三次会议决议，具体而言是国家根据充分、公开、透明的数据决定土地价格的机制。

同时，必须调节级差地租和土地增值，以防止投机和操纵价格。对闲置土地实行高税率政策。从而促进房地产市场健康可持续发展，有效开发土地资源，服务经济社会发展。

阮维光博士是经济与公共政策专家（胡志明市经济金融大学），他在接受《年轻人》采访时表示，草案明确体现了体制改革的决心，将土地视为发展的核心资源。

国家从单纯的行政管理转向发展管理，符合数字经济和国际一体化的趋势。同时，国家将发挥建设性、调节和监督作用，但不深度干预市场交易，有助于构建更健康的房地产市场。

据阮维光先生介绍，草案规定国家将根据地价表、价格调整系数（K）决定土地价格，利用多源数据和信息技术，有助于确保公开、透明、客观并贴近市场实际。这也是防止投机、操纵价格、提高土地资源利用效率的基础。

这还有助于大大缩短定价时间，规范补偿流程，减少相邻住户之间价格差异引起的投诉。这在重点项目中尤其有用，确保征地拆迁进度，同时提高市场和被征地者的透明度。

同时，民众将得到更充分的补偿保障，因为根据规定，如果被征收土地的补偿水平低于已商定的平均地价，将获得差额补偿（第42.4条）。这是优于2024年《土地法》的新亮点，保护了在已获得高度共识（>75%）的项目中剩余的少数群体。

仅调节地价，房价难以下降

胡志明市房地产协会主席黎黄洲在接受《年轻人》采访时认为，国家颁布地价表、系数K、土地使用权费和土地租金征收比例是合情合理的，有助于控制经济投入。这一机制不仅保护国家利益，还帮助被征地民众获得更充分、更透明的补偿。

此外，黎黄洲先生认为，这将有助于合理调节土地增值，防止投机和操纵价格。他期望这将有助于拉低房价，为促进商业项目提供条件，使价格适合城市中低收入者的承受能力。

但专家阮维光强调，尽管该法律承载许多期望，但在实际执行中仍面临不小的挑战。

首先，当前地价和房价远高于居民收入，反映出市场本质仍缺乏透明度、信息不对称、存在投机心理和操纵价格的利益集团。此前，国家的地价表或地价框架主要作为征税收费的依据，与实际交易价格相去甚远，导致“两价/三价”机制，造成预算收入损失，加剧不平等。

尽管新法律明确规定了“基于充分数据”的土地定价原则和方法，并确保公开透明（第74条），但如果没有严格的执行机制、社会监督和定期更新实际数据，则地价表仍可能被滥用为行政调节工具，而不是反映市场信号。

因此，阮维光先生也警告说：该法律的成功在很大程度上取决于大力投资数字数据系统和地价反馈机制。同时，需要采取有力措施控制定价过程中的群体利益，并加强社会监督。

据阮维光先生介绍，上述机制如果与贴近实际交易价格更新、数据透明化相结合，将有助于减少“虚拟地价热”，有助于稳定价格水平。

“如果仅调节地价，而不与住房供应发展、改善投资手续、控制流入房地产的资金同步进行，那么短期内房价难以大幅下降，尤其是在大城市”，阮维光先生分析道。

《土地法》修订草案的多项新点

一位经济专家在接受《年轻人》采访时表示，根据修订版《土地法》草案，将在行政审批改革、加快数字化转型、满足现代土地管理实际要求方面取得许多突破。

具体包括颁发与纸质版具有同等法律效力的电子版证书（第63条）；考虑为2024年8月1日前存在手续违规的土地发证（如满足条件）（第64.5条）；减少公证-认证手续规定；转向以放权、分权为重点，将土地出租、出让权限从县-省下放至乡，支持两级政府模式（第54条）。

特别是，草案还取消了必须完成补偿、支持、重新安置后才能将土地交给其他人的规定（第50条），有助于缩短项目进度，但同时仍然要求在执行过程中整体考虑被征地者的权益。

这是符合实际的调整，有助于消除长期征地拆迁中的重大瓶颈，保护大多数民众的利益，同时为重点经济社会发展项目创造动力，符合社会共识精神，协调国家-人民-投资者之间的利益。

（编译：张悦 ；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）