資源治理思維的突破
據專家介紹，本次《土地法》（修訂版）草案的一個突出亮點是研究和完善關於土地價格、土地財政的規定，確保充分制度化中央執行委員會第三次會議決議，具體而言是國家根據充分、公開、透明的數據決定土地價格的機制。
同時，必須調節級差地租和土地增值，以防止投機和操縱價格。對閒置土地實行高稅率政策。從而促進房地產市場健康可持續發展，有效開發土地資源，服務經濟社會發展。
阮維光博士是經濟與公共政策專家（胡志明市經濟金融大學），他在接受《年輕人》採訪時表示，草案明確體現了體制改革的決心，將土地視為發展的核心資源。
國家從單純的行政管理轉向發展管理，符合數字經濟和國際一體化的趨勢。同時，國家將發揮建設性、調節和監督作用，但不深度干預市場交易，有助於構建更健康的房地產市場。
據阮維光先生介紹，草案規定國家將根據地價表、價格調整係數（K）決定土地價格，利用多源數據和信息技術，有助於確保公開、透明、客觀並貼近市場實際。這也是防止投機、操縱價格、提高土地資源利用效率的基礎。
這還有助於大大縮短定價時間，規範補償流程，減少相鄰住戶之間價格差異引起的投訴。這在重點項目中尤其有用，確保徵地拆遷進度，同時提高市場和被徵地者的透明度。
同時，民眾將得到更充分的補償保障，因為根據規定，如果被徵收土地的補償水平低於已商定的平均地價，將獲得差額補償（第42.4條）。這是優於2024年《土地法》的新亮點，保護了在已獲得高度共識（>75%）的項目中剩餘的少數群體。
僅調節地價，房價難以下降
胡志明市房地產協會主席黎黃洲在接受《年輕人》採訪時認為，國家頒佈地價表、係數K、土地使用權費和土地租金徵收比例是合情合理的，有助於控制經濟投入。這一機制不僅保護國家利益，還幫助被徵地民眾獲得更充分、更透明的補償。
此外，黎黃洲先生認為，這將有助於合理調節土地增值，防止投機和操縱價格。他期望這將有助於拉低房價，為促進商業項目提供條件，使價格適合城市中低收入者的承受能力。
但專家阮維光強調，儘管該法律承載許多期望，但在實際執行中仍面臨不小的挑戰。
首先，當前地價和房價遠高於居民收入，反映出市場本質仍缺乏透明度、信息不對稱、存在投機心理和操縱價格的利益集團。此前，國家的地價表或地價框架主要作為徵稅收費的依據，與實際交易價格相去甚遠，導致“兩價/三價”機制，造成預算收入損失，加劇不平等。
儘管新法律明確規定了“基於充分數據”的土地定價原則和方法，並確保公開透明（第74條），但如果沒有嚴格的執行機制、社會監督和定期更新實際數據，則地價表仍可能被濫用為行政調節工具，而不是反映市場信號。
因此，阮維光先生也警告說：該法律的成功在很大程度上取決於大力投資數字數據系統和地價反饋機制。同時，需要採取有力措施控制定價過程中的群體利益，並加強社會監督。
據阮維光先生介紹，上述機制如果與貼近實際交易價格更新、數據透明化相結合，將有助於減少“虛擬地價熱”，有助於穩定價格水平。
“如果僅調節地價，而不與住房供應發展、改善投資手續、控制流入房地產的資金同步進行，那麼短期內房價難以大幅下降，尤其是在大城市”，阮維光先生分析道。
《土地法》修訂草案的多項新點
一位經濟專家在接受《年輕人》採訪時表示，根據修訂版《土地法》草案，將在行政審批改革、加快數字化轉型、滿足現代土地管理實際要求方面取得許多突破。
具體包括頒發與紙質版具有同等法律效力的電子版證書（第63條）；考慮為2024年8月1日前存在手續違規的土地發證（如滿足條件）（第64.5條）；減少公證-認證手續規定；轉向以放權、分權為重點，將土地出租、出讓權限從縣-省下放至鄉，支持兩級政府模式（第54條）。
特別是，草案還取消了必須完成補償、支持、重新安置後才能將土地交給其他人的規定（第50條），有助於縮短項目進度，但同時仍然要求在執行過程中整體考慮被徵地者的權益。
這是符合實際的調整，有助於消除長期徵地拆遷中的重大瓶頸，保護大多數民眾的利益，同時為重點經濟社會發展項目創造動力，符合社會共識精神，協調國家-人民-投資者之間的利益。
越南中文社
