根据ACB证券6月底发布的一份分析报告，越南正巩固其作为跨国企业首选目的地的地位。外国直接投资（FDI）流入的复苏预计将在未来一段时间内进一步推动工业园区的工业用地租赁需求和生产扩张。
报告称，制造业仍是外资的主要接收领域，占新登记FDI总额的近63%。该行业对工业用地和综合物流基础设施的需求也最为强劲。
同样，VNDirect证券的分析指出，随着外国投资者恢复中长期供应链重组计划，越南工业房地产市场的前景正日益看好。
该机构表示，越南在交通、物流和能源基础设施方面的持续投资，加上为消除监管障碍而进行的持续体制改革，将为吸引高质量FDI奠定坚实基础。
VNDirect报告称：“随着越南工业房地产市场进入新的增长周期，开发符合环境标准的生态工业园区的能力，加上基础设施质量和吸引高科技制造业项目的能力，将成为决定各开发商竞争优势的关键因素。这些趋势预计还将在未来几年推动开发商之间日益明显的差异化。”
全球供应链的持续重组正在为拥有大量工业土地储备的开发商创造重大机遇。特别是那些能够开发符合环境、社会和治理标准的绿色智能工业园区的开发商，预计将获得决定性的竞争优势。
据世邦魏理仕越南公司介绍，胡志明市的工业市场也正在经历FDI流入结构的转变。投资正逐步从传统劳动密集型制造业转向核心技术领域，尤其是人工智能和数字基础设施。
世邦魏理仕上半年的数据显示，工业房地产行业的需求持续复苏。工业用地总净吸纳量达到124公顷，同比增长125%。南部一线枢纽原平阳省和同奈市占吸纳总量的83%，需求主要来自电子和物流行业。
除了吸纳量增长外，市场还记录了胡志明市FDI流入的战略性转变，其特征是资本从传统制造业向核心技术领域重新配置。对人工智能和数字基础设施的投资承诺明显增加，西贡高科技园区两个标志性数据中心项目充分证明了这一点，两个项目分别来自新加坡，投资额超过5亿美元和4.8亿美元。这些投资强化了南部地区向高附加值产业持续进行的供应链重组。
在预制仓库和预制工厂领域，南部一线市场上半年新增供应约47万平方米可租赁面积，净吸纳量超过37万平方米，表现健康。
物流和电商企业继续推动预制仓库的需求，而电子制造商仍是预制工厂的主要租户群体。
2026年第二季度的一笔显著交易涉及在南顺工业园开发一个超过6万平方米的自动化分拣中心，投资方为一家国际物流和电商公司。
尽管该项目未计入传统预制仓库和工厂板块的总吸纳量，但它突显出定制建设模式正因其满足专业技术要求的能力，而成为大型物流设施越来越有吸引力的选择。
世邦魏理仕越南公司胡志明市研究与咨询总监范青评论道，工业房地产新供应量很大，尤其是在预制工厂板块。
范青表示：“这是因为预制工厂能够灵活提供可租赁面积和租赁条件，同时优化资本支出并缩短租户的上市时间。这一趋势也反映了工业园区开发商多元化产品组合的战略，从而增强对更广泛租户群体的吸引力。在供应不断增加的情况下，由于竞争性定价压力，仓储/工厂的租金要价预计将以每年2%至3%的幅度温和增长。”
她补充说，长期战略增长催化剂将来自关键交通基础设施项目的进展和计划中的自由贸易区设立。
她补充道：“这些旗舰基础设施项目预计将重塑新兴关键集群的工业格局，尤其是隆城国际机场周边以及环城路3号和4号沿线的经济走廊。”
范平安，胡志明市发展研究院副院长。
去年胡志明市进行行政合并后，运营中的工业园区数量已增至近60个，未来可能超过100个，总占地面积约5万公顷。该市的发展重点不再是扩大工业用地或提高入驻率，而是提升附加值生产并加快绿色转型。
随着欧盟碳边境调节机制于1月对碳密集型行业生效，要求企业减少排放，否则将面临额外碳成本，这一转型变得日益紧迫。
胡志明市正在国家和地方层面推进工业园区转型。协福工业园区是国家计划下五个生态工业园区试点之一，同时该市正在试点将现有17个区域中的5个转型为高科技、循环和绿色区域。富美三号专业工业园区和平阳省的一个生态工业园区已显示出令人鼓舞的成果。
在政策方面，该市现在更加重视支持高科技产业和绿色转型。然而，由于财政限制，支持是选择性的，主要通过优惠融资和利率补贴提供。每个项目的财政援助上限约为760万美元，相对于技术升级和绿色转型所需的投资而言仍然较少。
哈迪·迪克，KCN越南公司首席运营官。
从我们与制造业投资者的合作经验来看，可持续性已成为选址和投资决策中越来越重要的考虑因素。绿色发展正迅速成为工业园区和制造商的关键竞争优势。
随着环境、社会和治理以及碳减排要求在供应链中日益深入，将运营设在生态工业园区或选择获得绿色认证的工厂和仓库，能使企业更有效地满足国际客户的期望并提高运营效率。
此外，我们在海防DEEP C工业园和仁泽6D的预制项目已获得LEED金级认证，公司即将推出的项目也按照绿色建筑标准设计和建造，以优化整个运营生命周期的能源和资源效率。
与此同时，我们的路线图包括整合太阳能电池板等可再生能源解决方案，或安装电动汽车充电设施，并提供有助于租户实现目标的额外服务。
然而，开发绿色工业空间是一项长期任务，需要多个利益相关方的合作。除了开发商的努力之外，清洁能源的更广泛采用、一体化基础设施、循环经济举措和支持性政策框架都至关重要。
（编译：Eric；审校：Fang；来源：越南中文社yuenan.com）
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