越南工业地产竞争演变，现成厂房日益受青睐

9月29日，由《越南投资评论》（VIR）与越南工业房地产协会联合主办、越南财政部指导的第六届越南工业地产论坛2026（VIPF 2026）在胡志明市举行。

在论坛上发言时，Soilbuild国际越南公司市场与租赁负责人黄永俊（Hoang Vinh Tuan）表示：“全球投资流动正进入根本性重组阶段，推动企业在选择生产地点的方式上发生转变。投资者面临的问题不再只是‘我们该在哪里投资？’，而是投资能以多快速度投入运营，以及它能否在长期内高效、可持续地运转。”

在此背景下，工业基础设施的作用，尤其是在越南北部，正被重新定义。得益于强劲的外商直接投资（FDI）流入、不断扩张的制造业基础以及工业与基础设施生态系统的建设，越南持续崛起为战略目的地。

在越南北部，制造业转移的进程正在重塑供应链，推动对现成厂房和车间的需求上升，尤其是来自电子和先进制造业的需求。

基于自身经验，黄永俊表示：“越南对制造商和供应链各环节的企业而言仍是具有吸引力的目的地。然而，随着租户结构的变化，选择选址的关键考量已超出成本范畴。企业越来越青睐兼具连通性、基础设施和优质工业空间的地点。”

黄永俊强调，市场正从自建模式转向现成及“即插即用”设施，更快的上市时间有助于企业降低前期扩张成本，并为其应对商业环境变化提供更大灵活性。

现成设施的质量也受到更多关注。企业不再只是寻找可用的厂房空间，而是日益关注规格、基础设施可靠性、可持续性、运营效率以及用户体验。

尤其是环境、社会与治理（ESG）要求在国际企业中日益突出，因为环境与可持续发展目标已在公司层面确立，并延伸至整个供应链。

“上市速度、基础设施可靠性、灵活性、运营效率和可持续性，正成为希望在越南寻找工业空间的企业越来越重要的考量因素，”黄永俊说。

这些也是Soilbuild越南在该国开发其Spectrum项目时的重点领域。

此外，外国制造商最关心的问题之一是电力和公用事业的供应可靠性。对制造工厂而言，电力、水资源或关键基础设施的中断会直接影响运营和供应链。

从ESG角度看，国际企业日益寻求能够支持其可持续发展目标的设施。Soilbuild表示，其正在项目中融入节能设计、可再生能源适配以及绿色建筑标准等特征。

与此同时，现成及“即插即用”模式让企业能够缩短建立运营的时间，同时提供更大灵活性，以便根据不断变化的生产需求调整空间。

“除了实体空间，投资者越来越看重整体运营环境和支持水平，”黄永俊说。

据此，Soilbuild正推行一站式服务模式，将客户支持与专业物业管理及一体化工业环境相结合。该模式旨在减少企业在进入或扩大越南业务时面临的行政和运营要求。

黄永俊说：“租户的投资意愿变得越来越挑剔。过去，成本和位置是首要标准之一。如今，企业对运营环境有了更广泛的考量，包括建筑规格、基础设施可靠性、可持续性、连通性和扩张潜力。”

对更高技术、更高价值产业的需求日益增长。随着越南发展成为制造业中心，技术转移、研发、本地化和配套产业等活动正发挥越来越重要的作用。

“这意味着企业需要的不仅仅是一座工厂。他们需要能够获得可靠的基础设施、熟练劳动力、供应商、物流和配套产业，”黄永俊说，并补充称打造深度的工业生态系统已变得愈发重要。

在吸引FDI企业多年之后，越南已建立起相对稳固的工业生态系统，形成更深入的供应链以及更广泛的制造商和配套企业网络。

在下一阶段，潜力在于扩大工业园区规模，同时提升制造环境的质量。

更绿色、更以人为本的工业园区正受到关注，其融入绿化、自然采光和亲生物设计等元素，以营造更便利、更宜人的工作场所。

从Soilbuild的角度看，随着越南工业房地产市场的发展，更强大的生态系统、先进制造业、可持续性和用户体验将日益成为重要因素。

对于首次进入越南扩张的外国企业，黄永俊建议，在选择生产设施时，除了看租金水平，还应评估整体价值和运营环境。

首先，企业应考虑位置及与客户、供应商、物流网络和配套产业的连通性。随后应评估设施的技术规格，包括地面承重、净高、模块化单元尺寸和扩张潜力。

“企业应仔细考察设施的技术规格。这些因素应满足公司当前需求以及未来需求，”黄永俊建议道。

电力供应、公用事业、物流和可持续发展认证也应从一开始就纳入考量。随着国际企业越来越多地将ESG要求纳入选址标准，这一点尤为如此。

黄永俊还解释说：“选择一位了解国际企业需求、并能提供超越单纯交付设施支持的长期合作伙伴至关重要。这能让设立和运营过程更加顺畅。”

据黄永俊介绍，Soilbuild将国际最佳实践带入越南市场。Soilbuild在新加坡拥有50年经验，并在缅甸、澳大利亚和英国等市场拥有国际业绩。

通过其在越南的Spectrum项目，Soilbuild在带来国际经验的同时，使其适应越南市场和客户的需求。

“合适的工业合作伙伴能够陪伴企业走过其发展的不同阶段，”黄永俊说。

随着FDI流动经历重组、供应链持续转移，工业市场之间的竞争或许不再由土地供应或成本决定。准备程度、投入运营的速度、基础设施质量、可持续性以及在项目全生命周期内提供的支持水平，正成为制造企业日益重要的考量因素。

（编译：Eric；审校：Alex；来源：越南中文社yuenan.com）