1989年，我家購買了250平方米的農業用地，1990年建造了住宅並從那時起繳納房產稅。2025年，縣人民委員會決定收回150平方米用於水利工程。

由於該地塊尚未獲得主管機構批准轉為住宅用地，我家只能獲得農業用地價格的補償。縣人民委員會僅按農業用地價格進行補償是正確還是錯誤？（一位讀者提問）

土地用途是計算補償金的依據

碩士吳嘉煌，胡志明市法律大學講師，回答：

根據2024年《土地法》第91條，土地補償通過交付與收回土地用途相同的土地來實現。

如果沒有可補償的土地，則按照主管機構在批准補償、支持和安置方案時決定的收回土地的具體價格以現金補償。

2024年《土地法》第158條規定了確定具體土地價格以計算補償的方法。如果能全面獲取收回土地附近的市場交易信息，估價機構將優先採用比較法。土地價格通過收集具有相同用途、相似位置、面積和基礎設施條件的土地的轉讓和拍賣價格信息來確定。在分析和調整差異因素後，估價機構將確定待估價土地的合適價格。這種方法旨在確保具體土地價格準確反映市場價格。

如果無法收集足夠的市場交易信息進行比較，主管機構將使用土地價格調整係數法，即用國家公佈的土地價格表中的價格乘以土地價格調整係數（K係數）。

根據2024年關於土地價格的第71號法令，具體土地價格根據土地用途、土地交付和允許改變土地用途的文件中確定的面積、土地收回通知以及調查、測量和清點結果來確定。

農業用地上的房屋如何補償？

實踐中，許多土地使用者存在未按用途使用土地的行為（在農業用地上建房）。根據規定，這是違法行為。然而，使用者自1990年以來一直建造住宅並繳納房產稅，這些證據表明土地使用是穩定的。

根據《土地法》第139條第3款，在2014年7月1日之前違反土地法律使用土地（未按用途使用）的情況可以被考慮頒發土地使用權證書和土地附著資產所有權證書。這種情況下，國家收回土地時的補償條件由2024年關於收回土地時補償、支持和安置的第88號法令第5條第2款（經2026年第49號法令修訂）規定。

據此，在2014年7月1日（2013年《土地法》生效）之前違反土地法律使用土地的家庭和個人，如果穩定使用土地且屬於可被考慮頒發證書但不符合規劃的情況，仍可獲得土地補償。

第88號法令還規定，在2014年7月1日之前違反土地法律將土地用於建造住宅的家庭和個人，如果符合補償條件，補償的土地面積將按實際收回面積確定，但不超過當地承認的住宅用地限額。

也就是說，如果收回的土地面積低於住宅用地限額，則按住宅用地價格全額補償；如果收回的土地面積高於當地住宅用地限額，則僅對限額內的面積按住宅用地價格補償，其餘部分按證書中註明的土地類型補償。

因此，如果土地使用者符合被認定為住宅用地的條件，則當國家收回土地時，補償價格應確定為住宅用地價格（實際用途），而不僅僅基於初始土地用途。

確定作為補償依據的土地類型需要綜合考慮土地來源、使用過程以及法律規定的證書頒發條件。

如果家庭不同意主管機構的土地收回決定，可以就土地管理方面的行政決定或行政行為提出申訴或起訴。

從2026年1月1日起，補償計算的土地價格為土地價格表乘以K係數

從2026年1月1日起，用於計算國家收回土地時補償金的土地價格，按照土地價格表中的價格和國會2025年第254號決議（規定解決《土地法》實施中困難和障礙的一些機制和政策）中規定的土地價格調整係數確定。

計算土地補償金的依據包括：收回土地的面積、土地使用期限、土地價格表中的土地價格和土地價格調整係數，以及土地用途和使用形式。

對於採用具體土地價格計算土地補償但截至2026年1月1日主管機構或負責人尚未發佈具體土地價格決定的情況，省級人民委員會決定是否適用上述第254號決議的規定，或繼續按照《土地法》確定補償土地價格。

第254號決議的突出特點是改變了確定國家收回土地時計算補償金的土地價格的方法。與2024年《土地法》規定的針對每種情況採用具體土地價格不同，該決議允許基於土地價格表和土地價格調整係數確定補償土地價格。這是一種新的方法，旨在簡化定價方法，減少原本複雜且耗時的具體土地價格確定流程。

居民可以通過省級人民委員會決議公佈的按土地類型、區域、位置劃分的土地價格表，以及省級人民委員會年度決定中的土地價格調整係數，主動查詢作為計算補償金依據的土地價格。