农业用地上建有房屋，应按照什么价格进行补偿？

1989年，我家购买了250平方米的农业用地，1990年建造了住宅并从那时起缴纳房产税。2025年，县人民委员会决定收回150平方米用于水利工程。

由于该地块尚未获得主管机构批准转为住宅用地，我家只能获得农业用地价格的补偿。县人民委员会仅按农业用地价格进行补偿是正确还是错误？（一位读者提问）

土地用途是计算补偿金的依据

硕士吴嘉煌，胡志明市法律大学讲师，回答：

根据2024年《土地法》第91条，土地补偿通过交付与收回土地用途相同的土地来实现。

如果没有可补偿的土地，则按照主管机构在批准补偿、支持和安置方案时决定的收回土地的具体价格以现金补偿。

2024年《土地法》第158条规定了确定具体土地价格以计算补偿的方法。如果能全面获取收回土地附近的市场交易信息，估价机构将优先采用比较法。土地价格通过收集具有相同用途、相似位置、面积和基础设施条件的土地的转让和拍卖价格信息来确定。在分析和调整差异因素后，估价机构将确定待估价土地的合适价格。这种方法旨在确保具体土地价格准确反映市场价格。

如果无法收集足够的市场交易信息进行比较，主管机构将使用土地价格调整系数法，即用国家公布的土地价格表中的价格乘以土地价格调整系数（K系数）。

根据2024年关于土地价格的第71号法令，具体土地价格根据土地用途、土地交付和允许改变土地用途的文件中确定的面积、土地收回通知以及调查、测量和清点结果来确定。

农业用地上的房屋如何补偿？

实践中，许多土地使用者存在未按用途使用土地的行为（在农业用地上建房）。根据规定，这是违法行为。然而，使用者自1990年以来一直建造住宅并缴纳房产税，这些证据表明土地使用是稳定的。

根据《土地法》第139条第3款，在2014年7月1日之前违反土地法律使用土地（未按用途使用）的情况可以被考虑颁发土地使用权证书和土地附着资产所有权证书。这种情况下，国家收回土地时的补偿条件由2024年关于收回土地时补偿、支持和安置的第88号法令第5条第2款（经2026年第49号法令修订）规定。

据此，在2014年7月1日（2013年《土地法》生效）之前违反土地法律使用土地的家庭和个人，如果稳定使用土地且属于可被考虑颁发证书但不符合规划的情况，仍可获得土地补偿。

第88号法令还规定，在2014年7月1日之前违反土地法律将土地用于建造住宅的家庭和个人，如果符合补偿条件，补偿的土地面积将按实际收回面积确定，但不超过当地承认的住宅用地限额。

也就是说，如果收回的土地面积低于住宅用地限额，则按住宅用地价格全额补偿；如果收回的土地面积高于当地住宅用地限额，则仅对限额内的面积按住宅用地价格补偿，其余部分按证书中注明的土地类型补偿。

因此，如果土地使用者符合被认定为住宅用地的条件，则当国家收回土地时，补偿价格应确定为住宅用地价格（实际用途），而不仅仅基于初始土地用途。

确定作为补偿依据的土地类型需要综合考虑土地来源、使用过程以及法律规定的证书颁发条件。

如果家庭不同意主管机构的土地收回决定，可以就土地管理方面的行政决定或行政行为提出申诉或起诉。

从2026年1月1日起，补偿计算的土地价格为土地价格表乘以K系数

从2026年1月1日起，用于计算国家收回土地时补偿金的土地价格，按照土地价格表中的价格和国会2025年第254号决议（规定解决《土地法》实施中困难和障碍的一些机制和政策）中规定的土地价格调整系数确定。

计算土地补偿金的依据包括：收回土地的面积、土地使用期限、土地价格表中的土地价格和土地价格调整系数，以及土地用途和使用形式。

对于采用具体土地价格计算土地补偿但截至2026年1月1日主管机构或负责人尚未发布具体土地价格决定的情况，省级人民委员会决定是否适用上述第254号决议的规定，或继续按照《土地法》确定补偿土地价格。

第254号决议的突出特点是改变了确定国家收回土地时计算补偿金的土地价格的方法。与2024年《土地法》规定的针对每种情况采用具体土地价格不同，该决议允许基于土地价格表和土地价格调整系数确定补偿土地价格。这是一种新的方法，旨在简化定价方法，减少原本复杂且耗时的具体土地价格确定流程。

居民可以通过省级人民委员会决议公布的按土地类型、区域、位置划分的土地价格表，以及省级人民委员会年度决定中的土地价格调整系数，主动查询作为计算补偿金依据的土地价格。

（编译：李程 越南网；审校：Alex；来源：越南中文社）