K係數的規定是根據國會第254/2025號決議制定的，旨在解決《2024年土地法》實施中的困難和障礙。根據該規定，K係數按以下公式計算：K=K1（市場價格波動調整係數）×K2（規劃調整係數，適用於符合建設規劃的投資項目）×K3（其他影響土地價格的因素調整係數）。
有了K係數，轉換為住宅用地不增加費用
根據決定，K係數乘（×）以地價表，適用於土地劃撥、土地租賃、用途變更、土地使用權認可等情形。
對各種土地類型的價格調整係數與地價表一起頒佈如下：
市場價格波動調整係數（K1）根據地價表對各種土地類型設定為1倍。
對於不屬於建設規劃投資項目的情形，K2為1倍。
其他影響土地價格的因素調整係數（K3）根據地價表對各種土地類型設定為1倍。
對於符合建設規劃的投資項目，規劃調整係數（K2）四捨五入到小數點後兩位，並按以下公式確定：K2= K2.2 – [ (H2- H) x (K2.2 – K2.1)/H2-H1]。
其中：H（地塊或宗地的容積率）；H1是位於下界（小於且最接近H的標表值）的容積率；H2是位於上界（大於且最接近H的標表值）的容積率；K2.1是與容積率H1對應的調整係數；K2.2是與容積率H2對應的調整係數。
按照K係數的計算方法，K1和K3均為1倍，僅對規劃容積率（K2）為4倍及以上的投資項目增加土地使用者費用。而對於家庭、個人轉換用途為住宅用地（非投資）的情況，與現行地價表相比，無需額外繳納土地使用者費用。
例如：芹椰縣盛泰路的一戶家庭轉換用途為住宅用地，地價表價格為1140萬越南盾/平方米，乘以K係數（K1、K2、K3均為1）。因此，該家庭只需按地價表金額繳納土地使用者費用。
徵地補償按具體地價確定，居民獲益
決定明確規定，根據第254號決議，不適用地價表的情形將採用具體地價確定方法。
據此，共有6種情形需確定具體地價，包括：
國家徵收土地時計算補償金；土地使用期限延長、建設詳細規劃調整、允許轉換土地使用形式時計算土地使用者費用和土地租金；國家劃撥或租賃土地時確定土地使用權拍賣的起拍價；根據股份制改革法律規定計算國有企業股份制改革中的土地使用權價值；國家一次性收取整個租期土地租金時計算土地租金，通過拍賣土地使用權的情形除外；
國家有償劃撥土地而未通過拍賣或招標選擇投資項目時，對組織計算土地使用者費用；以及中標的投資者或投資者成立的經濟組織在實施有土地使用權項目時，國家有償劃撥土地、認可土地使用權、允許轉換土地使用目的並需繳納土地使用者費用的情形。
值得注意的是，根據決定，在項目徵收居民土地時，將由具有專業和職能的諮詢、評估單位確定具體價格，以提供接近徵收時市場價格的補償價格，有利於居民。
越南中文社
