2026年修訂版《住房法》草案中關於公寓分類及使用期滿後處理機制的規定，正引起輿論特別關注。
公寓期滿後改造的兩種處理機制
根據修訂版《住房法》草案，公寓被分為兩類：舊公寓和非舊公寓。
根據第2條第13款，“舊公寓”是指1994年及以前建成的公寓項目。期滿後，業主可通過公寓會議選擇投資者，或由國家介入選擇。
公寓業主將獲得新建公寓作為補償，面積至少等於舊房面積（無需支付任何額外費用）。國家設有允許更高規劃建築指標機制，以使參與重建投資的投資者在向公寓業主進行補償（原地安置）後仍能獲得利潤。
第二類是“非舊公寓”，即1995年以後建成的公寓。使用期滿後，業主繼續使用共有土地面積，並須按所有權比例自籌資金進行重建投資，不適用舊公寓群體的補償機制。重建公寓的資金出資可約定按項目進度繳納，或在公寓交付後一次性繳納，並在補償與安置方案中確定。
胡志明市一家房地產經營企業代表向《青年報》表示，對1995年以後投入運營的項目實施新規定，將極大影響流動性和購房者信心。
他認為，此前客戶付款購買商業公寓時，是按現行法律框架進行交易，其中補償與安置機制統一適用。突然改變機制，迫使1995年以後項目的購房者在工程期滿時自掏腰包重建，可能使公寓細分市場吸引力下降，同時也會給開發商今後實施城市整治帶來困難。
專家：財政義務分配存在不合理之處
從經濟政策和城市發展分析角度看，專家認為，需要審視向民眾分配財政義務的相稱性與合理性。
同樣是已完全履行財政義務並在新法生效前確立合法所有權的業主，卻僅依據建設時間節點（1995年前還是後）來強制一部分人自擔重建費用，而另一部分人獲得補償支持，這並不真正具有說服力。
專家認為，工程建設時間只是管理或質量檢驗的技術依據，不能當然地從根本上改變業主的財政義務。適用這一機制，無意中把全部風險和這項政策的成本轉嫁給了此前已購買並擁有資產的人。
胡志明市律師團律師阮國瑞芳在與《青年報》交流時強調，不能用新法削減此前購房者的權利。
她肯定，2013年《憲法》確認私有財產權和繼承權受法律保護。同時，人人有權擁有住房，並對其財產享有合法所有權。在審視任何可能顯著改變已確立所有權價值或行使條件的政策時，這是重要的憲法依據。阮女士說：“因此，在制定針對公寓的新法律機制時，不能只從工程管理角度提出問題，例如‘公寓已過使用期限，應如何處理’。”
由此，她認為，強制1995年以後的公寓自籌重建資金的規定具有追溯性質，會對先前已確立的財產權產生不利的財政義務。“不能用新法削減此前購買公寓者的權利。如果出臺業主自籌資金的機制，這一規定只應適用於新《住房法》正式生效之日起的新建項目。”阮律師肯定道。
胡志明市律師團一名律師向《青年報》表示，草案需要明確回答一個問題：“有哪些法律依據和客觀標準，允許對一組此前已確立合法所有權的業主分配新的財政義務，而另一組處於類似情況的業主卻適用不同的保障機制？”
這不僅是形式上的平等問題。更重要的是，必須審視分類標準的合理性、客觀性和相稱性。
如果機制差異源於每類公寓的實際特點，草案需要明確這些特點，並證明工程特點與業主必須承擔的財政義務之間存在直接聯繫。
相反，如果同屬一類住房所有權，對共有土地也屬同一所有權關係，卻僅因建設時間或確立所有權時間不同，就使業主的財政義務發生根本變化，那麼就需要特別謹慎，避免新政策無意中把該政策的風險和成本轉嫁給在政策出臺前已購買並擁有資產的人。
越南中文社
