許多人買地、辦理過戶後才發現，地塊的實際邊界、位置或座標與地籍檔案不符。
有的地塊與相鄰土地嚴重越界重疊。這些情況可能使買家蒙受重大經濟損失，並耗費大量時間解決糾紛。
已公證、已過戶的土地仍可能產生糾紛
這是對房地產交易風險的警告。即使交易已公證、買家已辦理過戶，仍可能產生與地塊實際邊界、位置有關的嚴重糾紛。
根據2024年《土地法》第45條第1款，轉讓土地使用權必須滿足基本條件，如擁有產權證書；土地不存在糾紛，或糾紛已通過生效判決、決定解決。
此外，土地使用權未被查封或採取其他保障執行措施；土地仍在有效使用期內，且未被採取臨時緊急措施。
首先，買家應要求賣方出示產權證書原件以供核查。
然後必須親自到現場看地，確定位置、面積、形狀和實際界標。尤其要觀察圍欄、圍牆、界樁以及擬購地塊與相鄰地塊之間的使用邊界。這些信息需要與地塊示意圖和地籍檔案進行核對。
如果地塊實際邊界不清晰，買家應在交定金或簽署轉讓合同前，聘請有資質的單位測量現狀並確定座標、界標。這是及早發現實際面積與證件不符、位置錯誤或與旁邊地塊邊界重疊的重要措施之一。
此外，買家應主動到土地管理部門核查規劃、土地使用計劃、地塊法律狀態以及與糾紛、投訴或違法處理有關的問題。
預防成本相對於交易房地產價值而言非常小
如果買家已籤合同或過戶後才發現土地越界、邊界偏移，買家不應擅自砌牆、重新打樁或改變爭議土地部分的現狀。
應做的是收集檔案、保持現狀，並邀請測量單位準確確定位置、面積及偏差原因。
之後，買家應聯繫賣方、相鄰土地使用者及相關主體進行協商。
2024年《土地法》第235條第1款鼓勵土地糾紛各方自行和解或通過基層調解解決。
組織各方參與的測量有助於確定偏差是源於測量過程、地籍檔案，還是實際使用、侵佔土地的行為。
如果無法自行解決，各方可要求鄉級人民委員會調解土地糾紛並向法院起訴。買家可請求法院確定邊界、解決土地使用權糾紛或採取其他適當法律措施。
如果原因是產權證書上的信息有誤，土地使用者可要求有權機關審查更正。
如果有依據表明賣方故意提供虛假信息或隱瞞事實，買家可考慮請求法院宣告合同無效並按規定處理後果。賣方、經紀或其他主體的責任必須根據具體案件中各自的行為、過錯、所提供信息及實際損害來確定。
土地、房地產交易價值通常很大，交易前進行法律核查和測量的費用相對於可能發生的損失往往很小。買家應在交定金、籤合同前請專業人士檢查檔案、提供諮詢，以便及早識別難以發現的風險。
經紀方有什麼責任？
根據《房地產經營法》，經紀方有責任完整、誠實地提供房地產檔案、信息，並對這些信息負責。如果知道房地產存在邊界問題、糾紛或法律障礙卻故意隱瞞、提供虛假信息以促使客戶交易，則必須承擔責任。
經紀人不應用承諾來出售房地產，而應以有依據、可核實的信息為依據。在核查和提供信息時保持誠實、專業和謹慎，不僅保護客戶，也保護經紀人本人及其執業企業。
越南中文社
